Arkitektnytt

– Vi har et utleiemarked her i landet som er større enn vi gjerne ser for oss, og forholdene er betydelig verre enn vi tror. I Oslo er hundre tusen boenheter til leie, omtrent 32 prosent av samtlige husstander. Da snakker vi ikke om et lite og irrelevant marked, sier Esben Svalastog, administrerende direktør i Selvaag Realkapital, en del av Selvaag-konsernet som investerer i boligprosjekter til utleie.

Svalastog mener utleiemarkedet i Norge er blitt stemoderlig behandlet.

– Politikerne har satset ensporet på eielinjen siden etterkrigstiden. Eielinjen har vært en suksess, men har også sine begrensninger. Man klarer ikke å få med seg alle, og da må man ha en bevisst politikk for dem som leier. Det har vi sett lite til.

– Hva er grunnen til dette?

– Det er resultatet av bevisst politikk. Tidligere statsminister Trygve Bratteli sa at det å eie andres bolig er ingen legitim næringsvei. Med det utgangspunktet blir ikke rammevilkårene gode, og da blir leiemarkedet et lite relevant alternativ for mange.

Selvaag Realkapital ble stiftet i 2009. Fem år senere lanserte de sitt første pilotprosjekt, Bjørnåsen, i Søndre Nordstrand bydel. Prosjektet består av med 96 leiligheter og er bygget etter tilvisningsmodellen. Det vil si at 40 prosent av leilighetene fordeles til kommunens boligsøkere, mens resten leies ut i det åpne markedet. Prosjektet finansieres med et Husbanken-lån med 50 års løpetid og 20 års fastrente.

– Etter å ha konstatert at vi klarte å skape et godt bomiljø på Bjørnåsen, og at vi etterlevde budsjettet vi hadde satt, bestemte vi oss for å etablere Utleiebolig AS, sier Svalastog.

Utleiebolig AS er et profesjonelt boligutleieselskap som primært henvender seg til markedet i og rundt Oslo. De investerer kun i nye boligblokker. 600 er bygget eller under oppføring, blant annet på Bjørnåsen, Økern, Mortensrud og Løren. De har også avtaler med Drammen, Ullensaker og Lørenskog kommune.

Ifølge Svalastog har politikken i Norge skremt bort profesjonelle aktører i utleiemarkedet.

– Det største hinderet er rammevilkårene. Hvis du investerer i lagerbygg, hotell eller shopping, kan du skrive av verditap som følge av slitasje. Den muligheten har man ikke som eier av utleieboliger. Motviljen mot sektoren har ført til diskriminering, og vi er eneste aktivaklasse i Norge som ikke har saldoavskrivning.

Dette har ført til lav standard på utleieboliger, mener Svalastog.

– En reise rundt i Oslo sentrum vil vise en boligkvalitet og bomiljøer som man ikke skulle tro fantes i 2017. Det er gammel bygningsmasse som ikke er vedlikeholdt, med alle problemer det fører med seg, som trekk og råteskader. Mange steder er det svært belastede bymiljø som er uegnet for barn.

Svalastog viser til Kommunal- og moderniseringsdepartementets «Bolig for velferd – Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid (2014–2020)».

– Her gikk man inn i forholdene i store deler av leiemarkedet, og fant at standarden er under enhver kritikk.

Hvis man hadde lagt forholdene til rette i leiemarkedet, ville man oppnådd to ting, mener Svalastog:

– Boforholdene ville blitt bedre for dem som leier bolig i kortere eller lengre perioder, og man ville fått en buffer når salgsmarkedet er i ferd med å koke over. Det finnes mye internasjonal forskning som viser at et velfungerende leiemarked vil hindre store svingninger i salgsmarkedet.

Norge har en særskilt høy eiegrad. I andre europeiske land er andelen som leier bolig, mye høyere.

– Et annet land som har nesten like høy eiegrad, er Irland, og der opplevde man en boligboble for noen år siden, sier Svalastog. – Mens land som Tyskland har en stor utleiesektor, med gode boliger og profesjonelle utleiere. Der har man hatt en mer stabil prisutvikling i boligmarkedet.

I Norge har den mangelfulle satsingen på leiemarkedet ført til at leietakere blir stigmatisert, sier Svalastog.

– Mange opplever at de blir uglesett. Holdningen er: hvorfor er dere fremdeles her i leiemarkedet? Mens utleiere stemples som bolighaier og spekulanter.

Forretningsmodellen til Selvaag Realkapital er utleie av nye boliger, men de har også sett på andre finansieringsformer, som «leie til eie»-modellen, der man starter som leietaker, men etter noen år får mulighet til å kjøpe boligen. Selskapet har foreslått en privatfinansiert modell for Husbanken, som i så fall vil bidra med grunnlån.

Men først og fremst ønsker selskapet å satse på profesjonell utleie.

– Jeg tror det viktigste vi kan gjøre, er å fortsette det gode samarbeidet med Husbanken, presentere gode leieeiendommer, og derved bidra til å forbedre forholdene i leiemarkedet, slik at vi får sunne forhold. Dette er en omfattende oppgave i seg selv, og vi skulle ønske at andre ville følge oss inn i markedet. Her trengs mange gode krefter for å gjøre en forskjell, sier Svalastog.

Han forteller om hvordan de jobber med blant annet å inkludere unge som bor i leieboligene.

– Alle våre unge leietakere får tilbud om medlemskap i lokale idrettslag. På Bjørndal sendte vi ut et tilbud til alle mellom 15 og 20 år om sommerjobb som vaktmesterassistent. Tanken bak dette er, for det første, at det blir gjort en god jobb med vasking og planting, men det viktigste her er at unge mennesker som bidrar til å fikse og rydde der de bor, får eierskap til nærområdet. Da er terskelen for å forsøple eller tagge langt høyere.

Lengden på leiekontrakter kan bidra til mer stabile boforhold og nabolag. Svalastog sier imidlertid at det er et stykke fram før disse blir utvidet.

– Vi bruker ordinære treårs-kontrakter. Vi har overfor Husbanken sagt at vi gjerne går inn i en prosess om å lage femårs-kontrakter, men det vil kreve en revisjon av husleieloven. Helt konsekvent tilbys alle våre leietakere fornyelse av leiekontrakten når den løper ut. Vi synes det er en fordel at folk bor lenge hos oss.