Arkitektnytt

Byrådet har utarbeidet et forslag til ny samfunnsdel av kommuneplanen for Oslo med byutviklingsstrategi, som de har kalt «Vår by. Vår fremtid». 

Hvilke endringer er gjort siden kommuneplanen fra 2015? Utkastet legger til grunn fortsatt befolkningsvekst. Det inneholder mye om bolig, men lite om næringsdrift. Det har blitt tydeligere på miljøspørsmål, men har et uklart bærekraftbegrep. Dessuten er det proppfullt av bilder. Så hva skal man mene? Tja, si det. For å få litt hjelp på veien, spurte vi et knippe kloke, godt orienterte mennesker om å bli med på en uformell minihøring. 

Les høringsutkastet på kommunens nettsider. Høringsfristen er 30. juni.

– Styrk lokaldemokratiet

Arkitekt Joakim Skajaa savner en kritisk og grundig drøfting av demokrati og medvirkning i kommuneplanen, og mener man kan gå mye lenger i å la lokalsamfunnet delta i planleggingen.

– Vi trenger modeller for hvordan innbyggerne kan få faktisk ansvar og faktisk medbestemmelse. Da må man begynne med å innse at nabolag ikke oppstår bare man har et område med så og så mange attraktive boliger og noen fine lekeplasser. Det må handle om å legge til rette for aktive fellesskap som har faktisk medbestemmelse når området de bor i skal utvikles, sier arkitekten, som til daglig jobber i og driver Eriksen Skajaa arkitekter sammen med arkitekt Arild Eriksen.

De sterke nabolagenes by

Et eksempel Skajaa trekker fram, er Grefsen, hvor kommunens fortettingsplaner møter et fellesskap som er sterkere enn kommunen hadde trodd at det skulle være.

– For nabolagene i Oslo er sterke og en styrke for byen. Det ville vært interessant om kommunen kom opp med noen nye metoder for medvirkning.

– Hvordan kunne en slik strategi se ut?

– Det må utvikles modeller for utvikling der det ikke skal handle om å selge tomter for millioner av kroner, men der beboerne selv kan være med å utvikle nærområdet sitt. Da må man gjøre mye mer enn å lage en plan og spørre folk hva de synes om den. Et alternativ er å opprette lokale plankontor, for eksempel. Man må restrukturere byråkratiet og gi de lokale bydelene mye større makt og rettigheter. Dette er ikke minst viktig sett fra et klimapolitisk ståsted. Det er kanskje vanskelig å flytte makten nedover, men jeg mener det er nødvendig hvis man ønsker en byutvikling som er reelt annerledes, sier Skajaa.

– Mangler prioritering

Skajaa sier han er «overordnet veldig positiv til hele planen og intensjonen i den». – Det merkes at vi har ett nytt byråd med andre ambisjoner for byens utvikling, sier arkitekten.

Et viktig ankepunkt er imidlertid mangel på konkretisering og djervhet.

– Det står mye om hva byrådet vil med planen, men det mangler informasjon om hvordan de skal styre utviklingen. For eksempel åpner man mange områder for utvikling, for å fortette, men det står lite om hvordan man skal prioritere og justere disse planene dersom befolkningsveksten ikke blir så stor som framskrivningene sier.

Skajaa mener det er viktig å stille disse spørsmålene, og at det er positivt at kommuneplanen faktisk målbærer en merkbart større tvil når det kommer til fremtidig vekst enn det man har sett i lignende dokumenter de siste årene.

– Nå er det faktisk slik at Oslo nesten har sluttet å vokse, mens Akershus vokser like mye som før. Da må man begynne å spørre seg hva slags liv folk ønsker, og ikke bare bygge mer smått og billig og tro at folk kjøper fordi de må og ikke fordi de har lyst. 

Hvilke verktøy?

Skajaa savner en strategi for hvordan den store veksten skal styres, ikke bare legges til rette for.

– Hvor er verktøyene for å styre denne utviklingen i riktig retning og justere den i forhold til den reelle befolkningsveksten? spør Skajaa.

– Man må være bevisst hvilke verktøy man har og hvilke nye man trenger, dersom man vil unngå en ukontrollert utvikling. For eksempel åpnes det for mulig utvikling rundt alle T-banestasjonene, det er en av de nye punktene i denne planen sammenlignet med den fra 2015.

Hva Harald Hals visste

Han anbefaler kommunepolitikerne å lese Harald Hals’ plan «Fra Christiania til Stor-Oslo», hvor han skriver om problemene med å styre en spekulasjonsdrevet utvikling som fører til en fragmentert og lite planlagt by.

– Han så allerede da hvor vanskelig det er å utvide den tette byen. Gjennom en lokalsamfunnsmodell kan vi kanskje utvikle nye ideer om hva de nye byområdene skal være, tror Skajaa.

– Ta med industrien

Bjørnar Johnsen er arkitekt og partner i eiendomsutviklerfirmaet Oslo House.

Han mener utkastet til samfunnsdelen av kommuneplanen er en god videreføring av kommuneplanen fra 2015 og legger særlig vekt på at miljøtiltakene er blitt spisset og konkretisert. Også målsetningen om en inkluderende by har blitt tydeligere, mener han.

– Sånn sett er planen farget av at det nå er Mdg og AP som er i posisjon, sier han.

Han peker imidlertid på at planen for en stor del dreier seg om boliger, grønt og møteplasser, mens industri nærmest er utelatt.

– Dette mangler, fastslår Johnsen. – Det er lite i planen om industri og logistikk. Det er mye snakk om mangfold, men dette omfatter tydeligvis ikke funksjonsblanding som industri, logistikk, havn og andre litt grovere funksjoner. Ingen ting er kjedeligere enn en ren boligby, tilrettelagt for middelklassen, men det er i stor grad slik Oslo er beskrevet i planen, poengterer Johnsen.

Han ser for seg at framtidens industri kommer til å være langt renere, at den vil ta i bruk roboter, og dermed til mindre sjenanse for beboere. Det vil være mulig å inkorporere industri i det urbane miljøet i en tett funksjonsblanding, mener han.

– Litt som langs gode, gamle Akerselva, sier Johnsen. – Det er ikke sikkert at all industri trenger å være i utkanten av byen i framtiden. Det vil være behov for lokal, urban produksjon, men det nevnes nesten ikke her.

Vedlikeholdsetterslepet

Et annet presserende problem som ifølge Johnsen ikke tas opp i kommuneplanen, er at det er et enormt vedlikeholdsetterslep i gater og offentlige rom.

– Det er et etterslep som vil beløpe seg til flere hundre milliarder kroner, mener Johnsen. – Det er om lag 3000 gater i Oslo, og i mange av dem er gatelegemet svært nedslitt. Man kan se det rundt i byen, mange steder er det vanskelig å gå normalt på fortauet. Bare tenk på hvor store ressurser som har gått med til å oppgradere for eksempel Prinsens gate. Dette vil koste enormt med penger. Dette høringsutkastet er en gyllen anledning til å ta opp dette problemet, men det er ikke nevnt med et ord.

Johnsen viser til at man i kommuneplanen legger opp til at Oslo må være globalt konkurransedyktig og tiltrekke seg kapital, kompetanse og spennende selskaper, og at det har mye å si hvordan byen framstår. Han mener vi må kunne konkurrere med for eksempel Stockholm og København også på dette området.

– Det er noe med kulturen i Oslo, mener han. – Man er litt gjerrige. Byen kostes én gang i året. I Paris gjør man det hver dag. I København er sykkelfeltene og fortauene bygget spesielt for formålet, mens her maler man asfalten rød. Det blir som å sminke en gris. Det er bare flikking. Det blir mye festtaler i dette dokumentet. Det er morsommere å bygge nytt enn å ta vare på det gamle, jeg skjønner jo det, men dette mener jeg er lite lurt.

I den senere tid har Johnsen påtatt seg noe av rollen som digital nabokjerring, og postet bilder fra Oslos gater der det flyter av søppel.

– Det er irriterende å gå i en skitten by, fastslår Johnsen. – Man burde tatt det estetiske mer på alvor og arrangert arkitekt- og designkonkurranser for benker, søppelkasser og returpunkter, alt som setter preg på det offentlige rom. For det er helt på halv tolv. Dette burde kommuneplanen snakke om.

Kritisk masse

Johnsen mener det er et stort gap mellom den politiske bestillingen i kommuneplanen og hvordan dette blir forvaltet av etatene. Det kommer særlig til uttrykk i spørsmål om byutvikling. Han mener at politikerne ønsker å utvide det sentrale Oslo med tett bebyggelse og funksjonsblanding, den tette byen, men at etatene legger begrensninger på høyde og tetthet. Resultatet blir ifølge Johnsen at det som bygges i randsonene dermed kun blir forsteder, og ikke en reell forlengelse av byen.

– Man trenger å nå en kritisk masse for å oppnå urbanitet og funksjonsblanding, hevder Johnsen. – De mest attraktive områdene i byen, som St. Hanshaugen, Majorstua og Grünerløkka, er også de tetteste. Både politikerne og vi som jobber med dette, ønsker å utvide byen, men Plan- og bygningsloven og etatene motarbeider den politiske bestillingen. I dag får vi ikke lov til å bygge bydeler som Frogner, St. Hanshaugen og Grünerløkka. De er altfor tette og ifølge Plan- og bygningsetaten ikke bra for oss. Dette står i sterk kontrast til hvordan vi som bor i disse bydelene opplever å bo der.

– Utdatert plan- og bygningslov

Johnsen mener dette til dels skyldes at Plan- og bygningsloven og Plan- og bygningsetaten som forvalter av denne henger igjen i en modernistisk tradisjon, der lys, luft og grønne uteområder er det viktigste. Byliv, intimitet og korte avstander til alt teller ikke her på samme måte som kvaliteter. Johnsen mener vi har vært gjennom et planmessig paradigmeskifte, men at Plan- og bygningsloven henger igjen på den andre siden. Parallelt med dette mener han Byantikvaren er altfor restriktiv og har en gammeldags og museal holdning til vern.

– Dette hindrer fortetting og en mer effektiv og miljøvennlig bruk av byens arealer, sier Johnsen. – Noen av verdens vakreste byer har blitt til gjennom en kontinuerlig fortetting, ombygning, påbygning og tilbygning av gamle byggverk, uten at historien har gått tapt av den grunn. Hadde vi lagt Byantikvarens holdninger til grunn, hadde ikke Roma eksistert. Byantikvaren har jo uttalt at Oslo er ferdig og ikke bør fortettes. De mener også at byer som New York er altfor tette, mørke og triste til at det mulig å få til et godt byliv der. Dette er himmelropende fjernt fra virkeligheten.

 Kjølig boligmarked er bra

Kommuneplanen legger til grunn at Oslo fortsatt har sterkt økende boligpriser, at folketallet stadig vil øke, og at økt takt i boligbyggingen er nødvendig for å bremse prisveksten og for å møte befolkningsveksten. I skrivende stund har boligmarkedet kjølnet. Johnsen mener likevel det er riktig å fortsette å bygge.

– Det beste som kan skje, er at markedet kommer i balanse, og helst at tilbudet blir høyere enn etterspørselen. mener Johnsen. – Det gir utbyggerne en anledning til å bygge i høyere kvalitet. Hvis folk har en valgmulighet, velger de å kjøpe de beste prosjektene. Det meste av det som har blitt oppført i periferien de siste årene, er av dårlig bymessig kvalitet. Det er bra vi nå får en pust i bakken.

Medvirkning tar tid

Johnsen mener også det ligger en motsetning i det at kommuneplanen lover raskere saksgang, samtidig som den sier at medvirkningsprosesser skal tillegges større vekt.

– Medvirkning er det nye, konstaterer han. – Nå skal alle få si sitt. Men det er ingen ting som tar lenger tid enn medvirkning som tas på alvor, så det er vanskelig å se for seg at det både skal gå kjappere og at man skal ha mer utfyllende medvirkningsprosesser. I beste fall kan man håpe på færre NIMBY-aksjoner og naboklager.

Johnsen er svært positiv til fortetting av kollektivknutepunktene Montebello, Smedstad og Borgen på vestsiden av byen.

– Jeg kan ikke skjønne annet enn at det er ekstremt positivt og berikende for lokalmiljøet, sier han. – Det blir mindre bilkjøring og mer sosialt. Med et lokalt senter kan folk rusle ned på torget, ta en tur på butikken og få seg en øl på kvelden. 

Foreslår nye verktøy

Leder i Oslo Arkitektforening, Caroline Støvring, trekker fram engasjementet rundt kommuneplanen som positivt. Hun mener det er bra at byrådet legger opp til en bred demokratisk høringsprosess.

– Det ligger et bredt politisk eierskap hos ulike byråder. Mange av intensjonene i planen er dessuten veldig gode. Vi har likevel noen innspill, sier Støvring.

Kommuneplanen er ambisiøs, men hvordan kan ambisjonene realiseres? spør OAF. NALs største lokalforening etterlyser en mer inngående diskusjon av hvilke virkemidler det offentlige ønsker å benytte seg av for å realisere visjonene. De har en lang rekke forslag de mener Oslo bør vurdere: Sterkere grad av tverretatlig koordinering, rigging av offentlige etater for langsiktig investering og utvikling, non-profitt stiftelser for boligbygging og «by-bygging», tilrettelegging for beboerinitiert utvikling, og bruk av riktig planverktøy.

– Koordiner etatene

OAF mener det er hensiktsmessig med prioritert satsing på enkeltområder og rekkefølgekrav i forbindelse med utbygging. De mener også at større, offentlige investeringer må til. Støvring og OAF skisserer en løsning som gir en av etatene et overordnet ansvar for koordinering av for eksempel Bymiljøetaten og Eby.

– Det kunne vært et viktig redskap. Nå er etatene underlagt ulike byråder, og det er ikke optimalt. Koordinering på tvers av etatene er et nøkkelmoment. Det må dessuten skje en styrking og en rigging av etater slik at de kan jobbe mer langsiktig med investering og eiendomsutvikling. Nå er det for mye vekt på forvaltning. Det ligger helt klart et potensial for kommunen her, utdyper Støvring.

Bygg by, ikke bare bolig

OAF føyer seg inn i den lange rekken av arkitekter og fagfolk som advarer mot å la boligbyggingen drive byutviklingen. Vi skal bygge by, mener OAF, og det gjør kommunen best ved å ligge mer i forkant når det gjelder offentlige investeringer.

– Gode steder gir seg ikke selv. Byens vekst bør ikke preges av klatt på klatt, og vilkårlige enkeltblokker her og der. Kommunen må legge vekt på å utvikle helhetlige områder med egenart, og å bygge by, ikke bare boliger. Dette inkluderer blandet arealbruk, møteplasser og grøntdrag, sosial, kulturell og teknisk infrastruktur.

Detaljreguler og still rekkefølgekrav

Strategiske planer er ofte ikke virkemiddel nok i seg selv, mener OAF. De må følges opp av mer detaljerte reguleringplaner. I Hovinbyen, for eksempel, foreligger det strategisk plan, men for å gjennomføre større helhetlige grep trengs det mer juridisk forpliktende planer, understreker Støvring.

– Byens vekst forutsetter transformasjon, til dels av områder som oppleves som velfungerende i dag. De to store spørsmålene blir: Hvordan sikre en utvikling i positiv forstand, og hvordan jobbe med områdeutvikling med utgangspunkt i sammensatte tomte- og eiendomsstrukturer. Noen av svarene ligger i å detaljregulere, kanskje ekspropriere til felles formål og å stille rekkefølgekrav for utviklingen. Kommunen har tydelige ambisjoner. Det er fornuftig å vurdere mer inngående hvilke virkemidler kommunen har til å realisere visjonene sine, sier Støvring.

Hva med veksten?

Støvring og OAF deler Joakim Skajaas bekymring over at kommuneplanen ikke beskriver mer av hva som skjer hvis den forventete veksten i Oslos befolkning flater ut.

– Man bør belyse flere scenarioer. Hva skjer om befolkningsveksten ikke svarer til prognosene. Hvilke bruddstykker av utviklingen ønsker vi å sitte igjen med? spør OAF-lederen.

– Kommunen bør ha is i magen og vektlegge fokus på kvaliteter med langsiktig verdi. Det ligger mye bærekraft i det, mener OAF-lederen.

Bra med boligpiloter

OAF er positiv til at kommuneplanen lover pilotprosjekter på alternativ boligutvikling.

– Det er veldig riktig å planlegge for en by som er inkluderende for flere. Det kan skje på ulike måter, og kan være både beboer- eller utbyggerinitiert eller offentlig initiert, mener Støvring.

OAF-lederen understreker at OAF svært gjerne er bidragsyter. Det mangler ikke på medlemmer med både bred og spesialisert kunnskap om byutvikling i OAF.

– Man skal både fortette, møte klimautfordringene og transformere kompliserte bystrukturer, det tilsier innovative løsninger og kompetanseheving i både offentlig og privat sektor. Det er flott om man kan legge til rette for å dele på erfaringene, og mange av våre medlemmer besitter verdifull kompetanse, avlutter Støvring.

– Kommunen må legge vekt på å utvikle helhetlige områder med egenart, og å bygge by, ikke bare boliger.

Rolf Barlindhaug, samfunnsøkonom ved By- og regionforskningsinstituttet NIBR, Høgskolen i Oslo og Akershus, har merket seg at befolkningsframskrivingen som er lagt til grunn for Oslo mot 2040 i kommuneplanen er mer moderat enn den som ble laget året før. Antall innbyggere i 2040 er nedjustert fra 926 000 til 890 000.

– Dette skyldes først og fremst en forventing om lavere netto innflytting til Oslo, sier han. – Nettoinnflyttingen fra resten av landet til Oslo vil endre seg fra like stor inn- og utflytting til minus 2000 årlig, det vil si at det flytter flere ut av Oslo til resten av landet enn det flytter inn. Netto innflytting fra utlandet er anslått til omkring 4000 årlig. Det er særlig den siste forutsetningen som er beheftet med stor usikkerhet, sier samfunnsøkonomen.

Kompas-modellen

Barlindhaug forklarer at befolkningsframskrivningene for Oslo lages av Oslo kommune ved bruk av modellen Kompas. På kommunenivå beregnes befolkningstallet på grunnlag av forutsetninger om fruktbarhet og levealder, samt netto innflytting. Framtidig innenlandsk flytting baserer seg på historiske flytterater de siste fem årene. Oslos framtidige andel av netto innvandring til Norge baseres også på en videreføring av andelene for de siste fem år. SSBs framskrivning av inn- og utvandring til Norge, samt Oslos andel av denne, legges til grunn for befolkningsframskrivningene som kommunen lager.

– Det Kompas-modellen gjør, som ikke SSB gjør, er dessuten å fordele folk internt i den enkelte kommune, forklarer Barlindhaug. – Kommunens egne anslag for hvor i Oslo framtidig boligbygging vil komme, samt en videreføring av det interne flyttemønsteret, legges til grunn for fordelingen av Oslos framtidige befolkning på bydeler. Dette er viktig for å kunne dimensjonere framtidige kommunale investeringer på bydelsnivå, for eksempel sosial infrastruktur. 

Usikkert volum

Barlindhaug sier at Kompas-modellen brukt på kommunenivå gir tall for befolkningsvekst som igjen gir nivået på årlig boligbygging, gitt forutsetninger om antall personer per bolig. Stor usikkerhet rundt forutsetninger om innvandring gir tilsvarende stor usikkerhet omkring framtidig årlig nybyggingsvolum. Samtidig baseres mange av forutsetningene på trendforlengelser. Det er derfor viktig å understreke at resultatet av slike trendforlengelser ikke nødvendigvis må tas som et fasit som en skal legge til rette for. Utviklingen kan like gjerne være gjenstand for politiske valg om hvor mye byen skal vokse. Derfor bør planleggere i større grad fokusere på hele Osloregionen når grunnlaget for befolkningsutviklingen endres.

– Kommunen anbefaler fortsatt høy byggetakt for å møte befolkningsveksten, sier Barlindhaug. ­I Oslo har det vært flere eksempler på at politikerne har satt til side planetatens forslag om utnyttelse og tillatt et volum som ligger nært opp til utbyggers forslag. Spørsmålet mange stiller er om politikernes og utbyggernes ønske om volum går ut over viktige bokvaliteter, sier Barlindhaug.

Han mener også at et høyt byggevolum ikke nødvendigvis bidrar til lavere boligpriser. Sentrale boligpriser blir i hovedsak bestemt av hva det koster å oppføre nye boliger i byens randsone pluss reisekostnadene derfra og inn mot sentrum. Nye boliger selges derfor til det lokale boligprisnivået. Høy boligbygging gir dermed boliger til flere, men påvirker ikke nødvendigvis prisnivået. Og skulle prisnivået av andre grunner begynne å falle, vil dette ifølge Barlindhaug kunne ødelegge mange utbyggerkalkyler, slik at nybyggingen stopper opp.