Arkitektnytt

Utbygger sorterer ut tomter

Gylseth mener det ofte oppstår rift om de mest attraktive arealene i slike prosjekter og at det derfor er viktig at det offentlige ikke gir fra seg kontrollen til private aktører i en for tidlig fase. Det offentlige må sikre en god helhetsplan for de offentlige arealene først.

– De mest attraktive arealene bør gå til fellesskapet, sier han. – Det er viktig at de som legger planene prøver å skape gode offentlige arealer fremfor å lage mest mulig salgbare kvadratmetere for utbyggerne. Vi har jobbet en god del på Ensjø, Løren og Storo i Oslo for Bymiljøetaten. Jeg ser ofte at i de områdene der utbyggere styrer reguleringsplanarbeidet tilnærmet fritt, og der Oslo kommune er bakpå med egne planer, er det gjerne offentlig byrom og funksjoner som får de dårligste tomtearealene. 

Østvendte barnehager

Han mener at byggeområdene som er vanskeligst å selge boliger på, som ligger østvendt og nede i en dump nær trafoer og søppelbrønner, gjerne foreslås benyttet til barnehager. Offentlige torg og gater blir også gjerne foreslått plassert i skyggeland på nordsiden av de høyeste

byggene. Høy tomteutnyttelse og repetitiv «leilighetsstabling» i en tettest mulig struktur er ofte høyest prioritert.

– Slik blir det gjerne når profitt- og salgsmotivet er styrende for utformingen, sier han. – Derfor mener jeg det er viktig at plan- og designkonkurranser styrt av det offentlige i større grad sikrer at man lager gode offentligearealer og store felles kvartalsrom, fremfor å ha fokus på flest mulig salgbare kvadratmetere for boligutviklerne. 

Overførbar plankunnskap

Vi lufter påstanden om at transformasjonsprosjekter ofte er så omfattende, komplekse og stedsspesifikke at de vanskelig lar seg oversette til andre lokale kontekster og har en begrenset overføringsverdi. Spørsmålet er om det i det hele tatt lar seg gjøre å ta med seg erfaringer fra andre steder, som Fornebu, til arbeidet i Bodø?

Gylseth ønsker ikke først og fremst å komme med gode råd som gjelder de fysiske løsningene. Men han har mye på hjertet når det gjelder planorganisering og prosjektstruktur.

– I 2000–2008 hadde jeg fagansvar landskap i en kontrakt for terreng og landskap på Fornebu som Norconsult og Bjørbekk & Lindheim hadde med Statsbygg, forklarer han. – Kontrakten gikk ut på å etablere gode helhetlige planer i en tidlig utviklingsfase. Dette samlede plan- og prosjekteringsarbeidet bidro i stor grad til at det var mulig å få etablere de nye store grønt- og parkområdene tidlig – allerede før boligutviklingen var kommet godt i gang.

Motstridende interesser

Gylseth forklarer at det var betydelige motstridende interesser og tautrekking mellom Bærum kommune som reguleringsmyndighet og Oslo kommune og Staten som grunneiere. Fornebu ble i utgangspunktet etablert som en kommunal flyplass for Oslo. Da Luftfartsverket senere ble etablert og overtok driften, ble det avtalt at hvis flyplassvirksomheten opphørte, skulle arealene tilbakeføres til Oslo kommune. Dette er bakgrunnen for at Oslo kommune etter nedleggelsen av Fornebu lufthavn eide 54 prosent av arealene, mens Statsbygg eide 46 prosent.

Bærum fryktet utgiftene

Grunneierne ønsket høy utnyttelse samt størst og raskest mulig inntekt for salg av tomtearealer, mens Bærum kommune tvert imot fryktet at de skulle få utgiftene med å bygge skoler, barnehager, gamlehjem, veier og parker, samt ivareta alle plan- og byggesaker. Dette skjeve kostnadsbildet var med på å prege planarbeidet og rekkefølgen ting skjedde i senere. Bærum kommune ønsket å sette et lavest mulig tak for utbygging av nye boliger, og heller regulere inn arbeidsplasser samt store arealer til friområder og parker. På den måten kunne kommunen bidra til å øke inntekter, samtidig som man reduserte utgifter til bygging av ny sosial infrastruktur.

– Tomtespekulantene vant

– Oslo kommune valgte å maksimere og innkassere sin inntekt tidlig og selge unna hele sin tomtegrunn som ett stort salg, sier Gylseth, og fortsetter: – Dette ser man i ettertid har medført at Oslo har gått glipp av mange milliarder i økt tomteverdi, som man kunne oppnådd ved et mer trinnvist salg i takt med utbyggingen.

Gylseth minner om at Stortinget valgte å gi bort store deler av statens arealer tilnærmet gratis til en investorgruppe, på bakgrunn av det han mener var en luftig visjon om å skulle etablere «IT-Fornebu» som Europas svar på Silicon Valley i løpet av fem til ti år.

– Men IT-boblen sprakk, og visjonen forduftet. Tomtespekulanter, lobbyister og investorer satt igjen som vinnere. Dette var i utgangspunktet offentlige midler og verdier som burde vært benyttet til å bygge T-bane, skoler, sykehjem og kulturanlegg, men som for en stor del forduftet på grunn av skjødesløse og kortsiktige politiske valg og prioriteringer. Tilsvarende fadeser må man unngå i Bodø, advarer landskapsarkitekten. 

Bærum stilte krav

Bærum kommune hadde ifølge Gylseth den motsatte utfordringen, og bestemte seg for å stille en rekke krav til utbyggingsavtaler med alle aktører som ønsket å bygge på Fornebu. Utbyggerne skulle bli presset til å være med på å dekke kostnader til parker, gater, teknisk infrastruktur, skoler, sykehjem og veier. Dette var juridisk nybrottsarbeid. Det ble en lang prosess der Bærum posisjonerte seg for å slippe å få alle ekstrakostnadene som en så stor utbygging medfører, siden de ikke skulle få noe av inntektene ved tomtesalg.

Bodø, hva nå?

– Da Vigelandsparken ble anlagt, sies det at Gustav Vigeland skal ha forsøkt å få flyttet Uranienborg Kirke én meter for at kirketårnet skulle stå helt sentralt i aksen i forhold til Monolitten. Hva tenker du om at man planlegger å flytte Bodø lufthavn 900 meter? Er det en god idé?

– Jeg er veldig usikker på om dette er riktig bruk av samfunnets midler, sier Gylseth. Han legger til: – Jeg har ikke satt meg inn i hvilke samfunnsøkonomiske analyser som ligger til grunn for avgjørelsen, men jeg antar at sikkerhetsmessige og driftsmessige forhold for Avinor har vært avgjørende. Flyttingen har jo noen åpenbare fordeler for Bodø som by fordi de får vridd innflygingen slik at flyene som kommer inn fra øst går over sjøen og ikke over bybebyggelsen og terrengkollene ved Hunstadlia. I tillegg frigjør man jo nye og store sentrumsnære arealer som vil kunne gi en ny giv og nye muligheter for byutvikling i Bodø. Og så skal man ikke se bort fra at flyttingen kan være et plaster på såret for at hovedbasen for jagerflyene ble flyttet til Ørlandet. Det lukter politisk hestehandel. Men jeg synes det skurrer litt med tanke på hvorvidt dette er den beste måten samfunnet kan bruke fem milliarder på. Det fremstår ikke som så veldig miljøvennlig, poengterer Gylseth.