Arkitektnytt

Årlig bygges cirka 25 000 nye boliger i Norge, og hvert år skifter cirka 120 000 såkalte bruktboliger eier. Storparten av handlene skjer gjennom Eiendom Norges medlemmer, og eiendomsmeglingsbransjen er i så måte en formidler av de beste kvalitetene i boligene. For det er de spesifikke kvalitetene som gjerne selger et objekt, enten det er størrelse, tomten, hage, badet, solforhold, balkong eller andre variabler.

 

Teknisk kvalitet

Vårt syn på kvalitet er noe annet enn hva arkitektene har in mente. Deres agenda i denne debatten handler i større grad om arkitektonisk kvalitet. Dette er etter vårt syn smaksvurderinger, som vi ikke har så sterke meninger om. Dessuten er vår erfaring at det arkitektstanden fremholder som god arkitektur, ikke alltid samsvarer med markedets oppfatning.
 

Selvsagt er estetikk viktig, men viktigere for eiendomsmeglingsbransjen er dokumentasjon av boligenes teknisk tilstand, fordi tvistenivået ved kjøp og salg av bolig i Norge er for høyt.
Å unngå tvister ved boligtransaksjon er også en kvalitet. Derfor har vi gått i bresjen for
tekniske tilstandsrapporter og ansvarliggjøring av takstmannen ved et boligsalg. Dette
vil både på kort og langt sikt gi bedre boligkvalitet. 

 

Kvalitet som statistisk størrelse

Det er åpenbart at det bør være og er et forholdstall mellom prisen på boligen og hva du får for pengene. Dette forholdstallet er reflektert i «Eiendomsmeglingsbransjens boligprisstatistikk», som vi utgir hver måned. Under ledelse av professor Erling Røed Larsen har vår leverandør Eiendomsverdi utviklet en metode som tar høyde for boligens kvaliteter i den statistiske beregningen av boligprisutviklingen fra måned til måned. For å gi et riktig bilde av boligprisutviklingen, ettersom antallet og type boliger som selges varierer, korrigeres det for kvalitetene som boligtype, størrelse, etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet, samt antall og typer av bygninger. Boligkvalitet er i så måte en høyst observerbar størrelse sett med statistiske briller.

 

Fundamentale forhold, ikke spekulasjon

Kvalitetene ved en bolig er imidlertid ikke den viktigste driveren i boligmarkedet, selv om den er statistisk målbar. Boligprisutviklingen drives først og fremst av fundamentale forhold i økonomien.
 

I følge vår boligprisstatistikk har boligprisene i Norge steget med 85,4 prosent de siste ti årene. I 2014 steg boligprisene i Norge med 8,1 prosent. En gjenganger fra arkitektene, som hos professor Sven Erik Svendsen i Arkitektnytt 11/14, er at denne prisutviklingen skyldes såkalt spekulasjon. Dette er en påstand det er vanskelig å ta seriøst, fordi det er et faktum at boligprisutvikling i Norge kommer som et resultat av husholdningenes økte kjøpekraft og manglende boligbygging i perioden.
 

Det er et nært forhold mellom den generelle økonomiske utviklingen og boligmarkedet. Derfor ser vi for eksempel en avdemping i boligmarkedet i Stavanger i kjølvannet av svekkede oljeinvesteringer og svakere arbeidsmarked. I tillegg spiller boligbyggingen inn på prisutviklingen, som vi nylig har sett i kristiansandsregionen, hvor myndighetene har vært flinke til å regulere nok tomter. Ved høy boligbygging faller eller stabiliserer bolig-
prisene seg. 

 

Eiemarkedet

Riktignok spiller det å eie egen bolig, samt at investeringer i eiendom er forfordelt i skattesystemet, en rolle. Men vi tror i motsetning til arkitekt Børre Skodvin at den norske boligmodellen er positiv både for det norske samfunnet og den enkelte nordmann, fordi det er en demokratisering av eierskap. Når det gjelder profesjonelle investeringer i eiendom, så er beskatning for disse kraftig strammet inn de senere årene, selv om det fortsatt er forfordelt sammenlignet med aksjer og andre finansielle investeringer.

 

Viktigheten av investormarkedet

Investormarkedet i bolig- og eiendomsmarkedet må ikke undervurderes verken for boligbyggingen eller leiemarkedet. Å gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig for profesjonelle, vil trolig gi færre utleieboliger og høyere leiepriser. Dessuten er boligbyggerne i stor grad avhengig av investorer, fordi disse bidrar med kapital i nye prosjekter og er med på å realisere byggingen. I Norge gir bankene sjelden utbyggere anledning til å sette spaden i jorda før minst 60 prosent av leilighetene i et prosjekt er solgt. I så måte bidrar såkalt eiendomsspekulasjon til at den norske arkitektstanden får nye oppdrag.
 

Denne praksisen gjør at vi i Norge ikke bygger boliger på spekulasjon, slik som vi har sett i Spania og Irland. Likevel er det behov for å bygge mange boliger i Norge i årene som kommer, hvis befolkningsveksten og sentraliseringen vedvarer.
 

For å møte markedets behov må det bygges boliger med ulike boligkvaliteter. Hva kunden både er villig til og kan betale for av boligens kvaliteter, avhenger først og fremst av utviklingen i norsk økonomi, ikke boligens kvaliteter i seg selv. Arkitektstanden og eiendomsmeglingsbransjen er i vårt virke prisgitt de til enhver tid skiftende konjunkturer. Enten vi liker det eller ikke.