Arkitektnytt

Diskusjonen om hvorvidt hele reguleringsplanen for Hauskvartalet er bindende for utbygger Urbanium, som kjøpte eiendommer i kvartalet av Oslo kommune i vår, pågår fortsatt i fagmiljøene.

Plan- og bygningsetaten tar nå et tydelig standpunkt i forhold til prosjekteringen i kvartalet:

– PBE mener at formålsparagrafen i Hauskvartalets reguleringsplan ikke er avslagsgrunnlag for et prosjekt som er i samsvar med Teknisk forskrift, sier plandirektør Ellen de Vibe i et intervju med Arkitektnytt.

Bakgrunnen for diskusjonen er blant annet at NIBR-forsker Gro Sandkjær Hanssen har arguentert for at alle paragrafene i reguleringsplanen er bindende for utbygger. Dette fram gikk av et foredrag hun holdt på et seminar i oktober, som omhandlet medvirkningsprosessen i Hauskvartalet.

Gro Sandkjær Hanssen mener formålsparagrafen i regulerinsplanen binder Urbanium til et høyt nivå av medvirkning. Foto: NIBR

– LA 21-medvirkning

Hanssen mener blant annet at bestemmelsene krever en medvirkningsprosess i tråd med LA 21-prinsipper. Dette innebærer medbestemmelse for beboere og brukere i kvartalet, ikke bare informasjonsutveksling i forkant av utbyggers ensidige beslutningsprosess, mener Hanssen.

Arkitekt Frederica Miller gikk i februar ut i Arkitektnytt og sa kommunen allerede hadde brutt med medvirkningskravet i reguleringsplanen da byrådet lot være å ta brukere og beboere i kvartalet med på å utforme strategien for salgsprosessen i 2014. Hun mener også at en fragmentarisk utvikling av kvartalet er i strid med reguleringsplanens krav om helhetlig utvikling.

Reguleringens bestemmelser om medvirkning er aktuelle i disse dager, fordi Urbanium i september startet medvirkningsprosessen for utvikling av de eiendommene i Hauskvartalet som Oslo kommune solgte til dem i sommer.

Hausmania kulturhus, som er kommunens leietaker i kvartalet, har på sin side foreslått å bruke en ekstrabevilgning om kulturhuset har fått på 2017-budsjettet, 30 millioner kroner, på en helhetlig utvikling av kvartalet. De ønsker at dette også skal omfatte Vestbredden Bo- og arbeidskollektiv i Hausmannsgate 40. Hausmania har foreløpig signalisert at de ikke ønsker å gå inn i en forpliktende medvirkning så lenge Urbanium har planer om rive Hausmannsagte 40, som i dag huser Bo- og arbeidskollektivet Vestbredden Vel Vel.

Overrasket over Hanssen

Plan- og bygningsetaten i Oslo (PBE) har flere ganger, blant annet i en kort utredning addressert Byrådsavdeling for byutvikling fra januar i år, påpekt at flere av punktene i reguleringsplanen, blant annet det som omhandler medvirkning, er mer «intensjonsrelaterte enn spesifiserende for konkrete fysiske løsninger.» Dette er blitt tolket som at de ikke er juridisk bindende for utbygger Urbanium.

Direktør i PBE, Ellen de Vibe, bekrefter etatens syn, og sier seg dermed uenig med Gro Sandkjær Hanssens konklusjon om at Plan- og bygningsloven åpner for at kommunene gjennom reguleringplanene kan stille krav til utbygger som går utover det loven omfatter.

– Det overrasker meg litt dersom Hanssen sier at man kan gå ut over lovens rammer, for man kan aldri stille et krav som går utover loven. Man kan utdype loven i henhold til intensjonen i den, men ikke gå utover rammene den setter. Jeg kjenner til at NIBR er i gang med en evaluering av plan og bygningsloven, så ja, uttalelsene hennes overrasker meg, sier Ellen de Vibe.

– Hva har det noe å si om man kaller det «å gå utover loven» eller «å utdype loven»?

– Altså, intensjonen er tydelig, for å si det sånn. Men formålsparagrafen i reguleringsplanen er ikke en avslaghjemmel for et konkret byggeprosjekt. Paragrafen gir ikke avslagshjemmel i forhold til den fysiske løsningen, sier de Vibe.

PBE har formidlet krav

Plandirektøren forteller at PBE har formidlet tydelige krav til medvirkningsprosessen overfor Urbanium. De har bedt om en prosess i to faser med det de Vibe kaller «utvidet nabovarsling til alle i kvartalet i forbindelse med byggesaken». PBE har også bedt om at det avholdes et nabolagsmøte sammen med EBY og PBE.

– Vi har også formidlet at det  bør opprettes en høringsgrupe og kulturnæringene langs Akerselva bør involveres, sier de Vibe.

PBE har gjort tilgjengelig et notat fra et møte 31. mai i år, mellom PBE og Urbanium, hvor etaten understreker at: «Reguleringsplanens krav til medvirkning må følges. I følge reguleringsbestemmelsene § 2 er målet med planen å legge til rette for utviklingen av et byøkologisk kulturkvartal , der utviklingen er basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning.»

– Vi har brukt vår rolle som er å formidle tydelige krav til Urbanium, sier de Vibe og viser til avsnittet i det samme notatet hvor det står:

«Det er ønskelig fra etatens side med en tofaset prosess med utvidet nabovarsling til alle i kvartalet. Det bør avholdes nabolagsmøte sammen med kommunen ved Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) og Plan. og bygningsetaten (PBE). Det bør opprettes en høringsgruppe. Kulturnæringene langs Akerselva bør involveres.»

– Har det vært avholdt et nabolagsmøte med PBE og EBY og har det blitt opprettet en høringsgruppe?

– Plan- og bygningsetaten har ikke mottatt noen invitasjon til å delta på nabolagsmøte. Derimot har EBY deltatt på flere møter som grunneier, svarer plandirektøren.

– Ikke kommunens rolle

Reguleringsplanen for Hauskvartalets har en intensjonsparagraf som sier at utviklingen skal være «basert på LA21 prinsipper med stor grad av brukermedvirkning». Det innebærer, ifølge de fagfolk med kjennskap til begrepet LA21, en prosess hvor partene er likeverdige, har medbestemmelse, og hvor det er opprettet en felles, nøytral prosessledelse.

PBE-direktør Vibe mener ikke kommunens rolle er å initiere en medvirkningsprosess hvor alle eiere i kvartalet er likeverdige parter med felles valgt prosessleder.

– Reguleringsplanen inneholder ingen krav til prosessledelsen av medvirkningen, sier de Vibe.

– Men LA21 prinsipper innebærer likeverdighet, medbestemmelse og en nedenfra- og opp-prosess?

 – Ja, men vi har ikke oppfattet at vi har et særskilt ansvar for å sitte i den medvirkningnen. Etter vår oppfatning er det slik at når tomten er solgt, så påhviler dét utbygger.

– Men reguleringsplanen gjelder hele kvartalet, og medvirkningprosessen skal sikre en helhetlig utvikling av det, hvordan kan da medvirkningprosessen være ensidig styrt av en av eieren av kvartalet?

– Da er det i så fall EBYs rolle som grunneier i kvartalet som må brukes, og de som måtte ha vært med.

– Men PBE har ansvaret for at reguleringsplanen følges opp, burde ikke dere bedt EBY om å gå med i prosessen helt fra start?

– Jo, PBE har ansvar for at reguleringen blir fulgt opp, men jeg sitter ikke nå med full oversikt over EBYs involverling . Vi sa i møtet i mai med Urbanium at EBY og PBE burde være med i prosessen.

– Så du ser poenget med at alle eierne i kvartalet burde hatt eierskap i medvirkingsprosessen fra dag en?

– Det er noe med at når du lager en reguleringsplane for et helt kvartal, så er det slik at de ulike prosjektene har ulike fremdriftsplaner og ulike eiere, sånn at nå har EBY fått pengene fra salget tror jeg, (pengene skal gå til renovering og transformasjon av kulturhuset Hausmania, journ.anm.) og da må du spørre EBY hvor langt unna gjennomføring dette prosjektet er, og hvordan de har tenkt å legge opp medvirkningsprosessen der.

– Men igjen – hvordan er en oppdeling av medvirkningsprosessene i tråd med reguleringsplanens formålsparagrafs krav om en helhetlig utvikling med stor grad av brukermedvirkning?

– Vi har sagt til Urbanium at de må ha et møte hvor flere kan delta fordi de er først i løypa i utviklingen. Her er formålsparagrafen et innspill for å sikre at ulike interessenter kommer inn, og det har alle vært invitert til, såvidt jeg skjønner. Det er ikke krav om gjensidig, samtidig utbygging i reguleringsplanen. Og jeg tror ikke vi har noen sak fra EBY ennå på deres oppgradering. Og jeg har ennå ikke oversikt over hva innholdet i medvirkningen har vært.

– Så du oppfatter at den medvirkningen urbanium har gjort er i tråd med LA 21-prinsippene?

– Nei, det jeg sier er hva vi har bedt om, og at vi ikke har fått noen søknad ennå. Vi har ikke fått noe rapport, bare en muntlig orientering fra Urbanium. Dermed har vi heller ikke behandlet saken ennå.

Omregulering ikke noe alternativ

– Hvis formålsparagrafen ikke betyr noe for den søknaden om fysisk løsning, burde ikke kvartalet vært omregulert før salget?

– Denne reguleringen er slik sett ikke noe annerledes enn alle andre, disposisjonsrettene for eierne på hver eiendom er som i andre reguleringsplaner, det er ingen krav i Hauskvartalets reguleringsplan om at disse tomtene skal utvikles som ett prosjekt. Man skal ha en helhetlig løsning i forhold til en byøkologisk profil, og en omregulering ville svekket disse kravene, som faktisk står der, betydelig, sier de Vibe.

– Spørsmålet dreier seg ikke om utbyggingsrekkefølge, men om reguleringsplanens krav om helhetlig utvikling med medvirkning ifølge LA 21-prisnipper. Så for å spørre igjen: Hvordan er en ensidig medvirkningsprosess i tråd med dette kravet, og burde man ikke omregulert hvis man likevel kan unngå det?

– Nå får vi se hvordan de dokumenterer hva slags medvirkning de har hatt, når de sender inn rammesøkndaden. Da vil vi ha det grunnlaget vi trenger for å vurdere det.

– Hvordan tolker PBE LA 21-prinsipper hvis PBE mener det er ok at Urbanium selv styrer medvirkningprosessen uten å legge premisser for den sammen med brukere og beboere? 

– Som du selv angir, brukerne skal involveres i utviklingen av prosjektet. LA21-prinsipper har, slik jeg kjenner til disse prinsippene, eksempler på mange ulike former for medvirkning og grad av påvirkning. Det er derfor ikke ett fasitsvar for hvordan en slik prosess skal være.

Hauskvartalet er regulert til «spesialområde- byøkologisk kulturkvartal», og diskusjonen om salget av eiendommer i kvartalet har pågått siden før kommunevalget i 2015. Foto: Ingvil Skeie Ljones

EBY fornøyd med Urbanium

Arkitektnytt har forgjeves bedt om et intervju med direktør i EBY, Eskil Bråten.

Informasjonssjef i EBY, Lena Nesset, begrunner avslaget med at saken er «kompleks, og krever tydelighet,» og at EBY ønsker å være sikre på å bli gjengitt riktig. Derfor har de sendt skriftlige svar.

Om sin oppfølging av medvirkningsprosessen Urbanium har finanisert i kvartalet, skriver EBY at Urbanium, i forbindelse med utvikling av Vega Scene, har igangsatt «en bred medvirkningsprosess rundt kultur som formål hvor EBY som eier i kvartalet deltar.»

EBY skriver at de har deltatt på alle møtene de har vært invitert til så langt, og nevner et åpent møte om kultur, et særmøte om kultur med eiere og kulturaktører i kvartalet, og et eget møte mellom EBY og Urbanium om «bl.a. miljøprogram for hele kvartalet.»

EBY understreker dessuten at de har hatt jevnlig dialog med Urbaninum om kvartalet og videre utvikling.

Arkitektnytt ba om EBYs tolkning av nåværende medvirkningsprosess i lys av reguleringens LA 21-premiss: 

«EBY mener at intensjonen om en helhetlig utvikling kan oppnås med samarbeid og medvirkning fra de ulike aktører i kvartalet, både eiere og brukere. Den prosessen Urbanium så langt har invitert til legger et godt grunnlag for å få dette til. Et felles miljøprogram for hele kvartalet vil kunne bidra til en helhet, og vi mener at dette blir et viktig fellesdokument for å lykkes med intensjonen om en helhetlig utvikling. Når miljøprogrammet er ferdig vil oppfølgingen fra eiernes og brukerens side være helt sentralt.»

På spørsmål om det juridiske grunnlaget for EBYs tolkning av formålsparagrafen i reguleringsplanen, svarer EBY at det er Plan- og bygningsetaten som påser at reguleringsplanen blir fulgt i forbindelse med byggesaker i kvartalet, «i kraft av å være planmyndighet.» EBY skriver at de legger PBEs tolkning av reguleringsplanen og planens bestemmelser til grunn for sin forståelse av planen.

– Fortsatt tett medvirkning

EBY understreker også, i eposten, at de over tid har hatt «tett samarbeid med Kulturhuset Hausmania rundt tiltak som er gjennomført og gjennomføres på bygningene.» EBY poengterer at «tett samarbeid/medvirkning» fra Kulturhuset Hausmania vil fortsette.