Arkitektnytt

Diskusjonen om høye boligpriser og lav bokvalitet har nådd nye høyder denne våren. Både nasjonalt og lokalt diskuteres hva som kan gjøres med boligprisene, som fortsetter å stige, selv midt i en global pandemi. Kampanjen Reduser husleia på Facebook og Instagram-kollektivet @min_drittleilighet har blitt viktige premissleverandører i debatten. 

Et svar på situasjonen er en tydeligere bevegelse i utviklingen mot en tredje boligsektor. I Oslo ser man for seg at de første prosjektene som ligner på den tredje boligsektor, såkalte «etablererboliger», skal stå klart i 2023. 

Men også i Trondheim og Bergen skjer det ting denne høsten. I Bergen besluttet byrådet å gå videre med pilotprosjektet Grønneviken, mens man i Trondheim kommune har fått en tydelig instruks fra politisk ledelse om å gå videre med arbeidet med en tredje boligsektor.

Grønn deling

Grønneviken er en tomt langs Store Lungegårdsvann, eid av Bergen kommune og Bergen interkommunale renovasjonsselskap (Bir). Boligløsninger på tomten, med åpning for alternative boformer, ble allerede utformet i prosjektet «Our city, our collective», av Lala Tøyen og Kåmmån, som vant Europan13 i 2015.

Planene for tomten ble påbegynt allerede med en samarbeidsavtale mellom Bir og kommunen i 2014, men 24. september besluttet byrådet å gå videre med saken. I vedtaket heter det følgende: «Grønneviken er et framtidsrettet prosjekt som med fokus på delekultur vil bringe både erfaring og konkret lærdom til videre utbygging av et sosialt, bærekraftig og inkluderende bysamfunn, samtidig som prosjektet tar sikte på å gi kommunen en økonomisk merverdi».

I tillegg heter det at prosjektet skal være et forbildeprosjekt: 

«For utvikling av bærekraft og mangfold, samt nyskapende løsninger for utvikling av et kompakt og bymessig boligområde med gode fellesarealer og fellesskapsløsninger, både inne og ute, som kan gjøre området attraktivt for barnefamilier».

Innstillingen gjør Tina Larsen, seniorarkitekt og prosjektleder for Bopilot Bergen, optimistisk på vegne av hva man kan få til i Grønneviken. 

– I første rekke har ikke Grønneviken-prosjektet handlet om en tredje boligsektor. Det har handlet mer om å utvikle nye former for deleløsninger og legge til rette for at barnefamilier kan bo sentrumsnært. Den økonomiske delen av begrepet «en tredje boligsektor» har ikke blitt vektlagt, forklarer Larsen. 

Bopilot jobber for at Grønneviken skal bli «en mangfoldig og sosialt bærekraftig bydel med høy arkitektonisk boligkvalitet og med spennende nye deleløsninger for barnefamilier med flere».

– Hinter til tredje sektor

I selve fremlegget til Pilot Grønneviken er heller ikke «tredje boligsektor» nevnt. Det understrekes også at leilighetene i prosjektet skal selges på det åpne markedet. Likevel åpnes det for betydelige føringer fra kommunen, som minner om en ny måte å tenke boligbygging på. 

Det påpekes nemlig at salg til markedspris ikke utelukker at kommunen kan stille krav til fremtidig bruk. Det skal vurderes og utredes hvordan slike vilkår skal supplere reguleringsplan og bidra til:

• Variert boligsammensetning.
• Boliger til ulike prisnivå over tid.
• Å stille krav til disposisjonsform (borettslag/sameier, fordeling mellom eie og leie).
• Tilrettelegging for fellesskapsløsninger – å sikre effektiv gjennomføring. 
• Å utvikle forbildeprosjekt – ved at noen utvalgte tomter selges med for eksempel krav om design- og priskonkurranse.

– Disse punktene kan være opptakten til mye bra. Selvsagt skal kommunen tjene penger på tomten, men det at de skal se på salgsstrategien opp mot mål om boligsammensetning og ulike prisnivåer, hinter til tankegangen som ligger til grunn for en tredje boligsektor, sier Larsen.

Prosjektet i Grønneviken blir nå beskrevet som å være ved «et veiskille». I løpet av året skal en egen prosjektleder på plass i Bymiljøetaten i kommunen, og det vil bli tatt viktige retningsvalg. 

– Dette siste notatet fra kommunen viser at det tenkes ambisiøst og at det er en politisk tydelighet her som viser vilje til å ta grep. At det ligner såpass mye på «en tredje boligsektor», må vi bare applaudere. Vi i Bopilot heier på alt det som byrådet foreslår og vil bidra til å gi innspill til videre prosess i Grønneviken. Bergenserne viser også interesse for den nye bydelen i Grønneviken, vi får allerede telefoner fra folk som vil være med å påvirke og komme med innspill.

Leie-til-eie

– Hva er det som gjør at det likevel ser ut til å ta tid å få til konkrete prosjekter med en tredje boligsektor? 

– Den tradisjonelle eierlinjen står sterkt i Norge. Men i Bergen har vi en byutviklingsbyråd, Thor Haakon Bakke (MDG), som har har høye ambisjoner for grønne løsninger, som nærhet til kollektivtrafikk, og med Pilot Grønneviken ser vi at det kan legges til rette for å tenke grønne løsninger sammen med sosial bærekraft.

I tillegg har kommunen noen bitre erfaringer med et sosialt boligprosjekt for seniorer, som endte i retten, forklarer Larsen. 

– Her var det arvinger av de opprinnelige beboerne som krevde å selge til markedspris. Da forsvant den sosiale dimensjonen av prosjektet. Kommunen tapte saken, og fant ut at det var gjort for dårlig juridisk arbeid i forkant.

– Hvordan kan nye prosjektet hindres i å havne i den fellen? 

– Dette er feil som ikke trenger å gjenta seg og kan sikres med blant annet gjenkjøpsavtaler, hvor man også kan legge inn føringer om hvem man selger videre til – for eksempel barnefamilier. 

For å sikre et mangfoldig bomiljø og rimelige boliger i Grønneviken, kan man se på mulighetene for å ha en blanding av leie og eie, og for eksempel legge til rette for et leie-til-eie konsept i noen boliger. 

– Dette kan være fint både for aleneboende, barnefamilier i en overgangsfase, for eksempel ved skilsmisse, og for eldre, sier Larsen. 

Et reelt alternativ

I Trondheim har kommunens politikere vært enda tydeligere. På ett vis gir de marsjordre til administrasjonen, som i arbeidet med Boligpolitisk plan, den første i kommunen siden 2011, først anbefalte at kommunen ikke burde legge til rette for en tredje boligsektor. Den 1. oktober vedtok imidlertid bystyret, med påtrykk fra blant annet SV, tydelig politikk for en tredje boligsektor. 

– At vi har fått til denne planen er veldig viktig. Den gir en helt ny retning for boligpolitikken i Trondheim. Fra å være kun styrt av markedstenkning, åpner vi nå for at det offentlige og ideelle aktører også kan skape et alternativ. Boligmarkedet er en forskjellighetsmaskin – kampen mot den, og for at også unge, barnefamilier og andre som faller utenfor det private boligmarkedet kan bo i Trondheim sentrum, er hva den tredje boligsektor handler om, sier Alida Domaas, bystyrerepresentant for SV. 

I vedtaket heter det følgende: 
• Trondheim kommune skal samarbeide med ideelle aktører for å utvikle en tredje boligsektor og legge til rette for alternative boformer.
• Den tredje boligsektor skal være et reelt alternativ til å eie eller leie bolig i det private markedet, samt gjøre det mulig for flere å komme inn på eiemarkedet.
• Trondheim kommune skal ha en plan for strategisk oppkjøp av tomter som reguleres for alternative boformer, småhus, selvbyggerleiligheter og lignende formål som bidrar til en tredje boligsektor, slik at kommunen kan tilby festeavtaler til boligstiftelser eller andre ideelle aktører.
• Trondheim kommune skal selv være en aktør i tredje boligsektor der kommunen allerede eier større områder. Det skal gjøres forsøk på å etablere rimelige utleieboliger.
• Bystyret vil at det blir vurdert om deler av kommunens boligmasse bør organiseres i et eget kommunalt foretak for å skape et tilbud med rimelige kommunale utleieboliger i tredje sektor.
• Målgruppen for tilbudet skal være mennesker som ikke ønsker å leie i det private markedet eller ikke har egenkapital til å kjøpe egen bolig.

– Hva er hindringene for en hurtig etablering av konkrete prosjekter innen tredje boligsektor i Trondheim?

– Ett hinder i Trondheim er at det ikke er nok tomter i kommunalt eie. Når det er våre tomter kan vi imidlertid stille krav, som kan legge til rette for en tredje boligsektor. Vårt mål er også at kommunen skal kjøpe flere nye tomter, hvor det kan legges til rette for alternative boformer, leie-til-eie-løsninger eller selvbyggertomter, sier Domaas.

Spesielt håper hun på området Nyhavna i Trondheim sentrum, som nå står foran en større boligutbygging. 

– Her er det planlagt en bærekraftig bydel, hvor det er svært viktig å få inn andre typer boformer. Vi kan ikke få kun kjempedyre leiligheter, og skape et «Solsiden 2.0». Nyhavna må være tilgjengelig for alminnelige folk, sier Domaas.

Selbukassa

Et sted hvor det faktisk har skjedd noe i Trondheim, er det byøkologiske forsøksområdet på Svartlamon. Her har man tidligere eksperimentert med selvbyggeri og siste tilskudd der er prosjektet som bare har fått navnet «Selbukassa». Her er det Svartlamon boligstiftelse som eier bygget, som med non-profit-grunnlag skal leie ut til de som har bygget den. 

«Noen blir provoserte på at vi bruker tid og energi på noe som vi ikke skal eie selv, og som ikke barna våre skal arve. Vi bygger for Svartlamon boligstiftelse, og for framtiden», sa Betty Nilsen, en av selvbyggerne, til Trondheim24 tidligere i år. 

Bygget er beskrevet i artikkelen «Lever livet uten stort boliglån» og er en blanding av nye materialer og ombruk, deriblant et tømmerkassehus, reddet fra forfall på Selbu – derav navnet. 

«Vi bygger så billig som det går an, boligstiftelsen tar opp det lånet vi trenger. Husleia blir definert ut fra lånet. Det blir en rimelig husleie, og vi kan bo her så lenge vi vil. Budsjettet på huset er 2,5 millioner. Når vi får til fire leiligheter for det, så er det sånn som folk ikke tror på», sier Fride Elgeseter, en annen selvbygger, til samme avis. 

Svartlamon er også kjent for det såkalte «Høyhuset» i massivtre i Strandveien 37, tegnet av Brendeland & Kristoffersen arkitekter, som sto ferdig i 2005. Her var også ett av premissene lave utleiepriser og kollektive deleløsninger. 

Stiftelser – en tredje vei

Vidar Vollan, arkitekt og prosjektansvarlig for Bopilot Trondheim, trekker frem både bystyrets tydelige vedtak fra oktober og aktivitetene på Svartlamon, for å vise status for tredje boligsektor I Trondheim.

– Det har tatt lang tid å få behandlet den boligpolitiske planen. Den har blitt sendt litt frem og tilbake mellom politikere og administrasjon, men nå er den endelig vedtatt. Administrasjonen har nølt med en tredje sektor, fordi man regner med at det fort kan bli veldig dyrt, sier Vollan. 

Han mener det mest konkrete og lovende som skjer akkurat nå, er muligheten for at både Svartlamon boligstiftelse og en annen stiftelse med mange boliger i Trondheim, Trondheim boligstiftelse, kan gjøre tiltak for å utvikle en tredje boligsektor. 

– Vi i Bopilot jobber med å finne andre bærekraftige måter å tenke tredje boligsektor på. Vi tror stiftelsesmodellen kan være en nøkkel. Her har Svartlamon vist vei med sin stiftelse, men vi må se på muligheten for å få til enda større prosjekter, på kortere tid, sier Vollan. 

Vollan har frem til nå fulgt arbeidet på Svartlamon tett, hvor det er spesielt ett større prosjekt i Strandveien 27a planlagt, men erfaringen er at selvbestemmelsen er sterk og selvbyggeriet må skje i stiftelsens eget tempo. 

– Det har stoppet litt opp på Svartlamon, vi har derfor også snudd oss i retning av Trondheim boligstiftelse. Skal en stiftelse ha mulighet til å få i havn et slikt prosjekt, er det viktig at de har tilgang på litt eiendom fra før, det har denne stiftelsen.

Helt konkret ser Bopilot nå på et bygg i Yrkeskoleveien, på Charlottenlund, eid av Trondheim boligstiftelse. Bygget er fra 1970-80-tallet, sentrumsnært og har tidligere vært brukt til kommunale utleieboliger. 

– Politikerne har nå satt som mål at administrasjonen skal jobbe med å tilgjengeliggjøre boliger for alle inntektsgrupper. For at målene ikke skal forsvinne, må man ha strategier, og da mener vi det er viktig med konkrete prosjekter. Vi følger derfor prosjektet i Yrkeskoleveien tett.