Arkitektnytt

Det er to år siden sist gang det ble tilløp til avisdebatt om boligbyggelagenes rolle. Da hadde Obos nettopp solgt boliger på Fornebu til 27 millioner. Det var rekord den gang. Nå har boligbyggelaget overgått disse prisene ettertrykkelig. I vinter ble det lagt ut toppleilighet i det kommende boligprosjektet på Nordea-tomten i Middelthunsgate på Majorstuen for 95 millioner kroner, eller 250 000 kroner kvadratmeteren (leiligheten er ennå ikke solgt). Så godt som samtlige av de over 400 prosjekterte leilighetene har kvadratmeterpris langt over 100 000. «Vi har medlemmer som ønsker å kjøpe i denne prisklassen,» er Obos’ svar på om prosjektet bryter med bedriftens formål.

Uansett om man er enig eller uenig i den rettferdiggjøringen, avslører den at norske boligbyggelag har problemer med å finne sin rolle i dagens boligmarked. Etter diverse oppkjøp av norske og utenlandske selskaper, fusjoner med andre boligbyggelag over hele landet, streng markedslogikk i forretningsmodellen, og omtrent kontinuerlig boligprisvekst i snart 30 år, har Obos blitt Norges største boligaktør, med 40 milliarder kroner å handle med, og en årlig omsetning på 10 milliarder. 

Ambisjonsfattig

– Boligbyggelagene har på mange måter overlevd seg selv, sier arkitekt Sven Erik Svendsen. I Arkitektnytt nr 4/2019 skrev han et krast debattinnlegg på bakgrunn av Middelthun-prosjektet, der han etterlyste at Obos tok en langt mer aktiv rolle i utformingen av boligpolitikken i Norge. 

– De tjener masse penger. I sånne tider burde man sette av litt for fremtiden. De burde anse seg selv som en mer langsiktig og ansvarlig aktør.

Helt konkret ser Svendsen for seg at Obos bidrar til boligforskningen på en betydelig mer velvillig måte enn i dag.

Han foreslår at organisasjonen bruker midler både på å opprette et forskningsfond, evaluere og etterprøve egne prosjekter grundig, samt systematisere og gjøre tilgjengelig de verdifulle erfaringene selskapet har fra åtte tiår som boligforvalter. I første omgang kunne det kommet til nytte i programmering, planlegging og prosjektering. I neste som underlag for boligforskningen, hevder Svendsen, som blant annet har bakgrunn som professor i boligplanlegging ved NTNU.

– For å få til bedre prosjektering trenger vi mer empiri. Satt på spissen kan en si at boligutviklingen i dag er basert på kvalifisert synsing strengt styrt av markedet. Boligbygging er en svært langsiktig sak. Da må det være lov å tenke langt mer langsiktig.

– Hva konkret kunne man fått ut av bedre kunnskapsgrunnlag?

– I dag vet vi lite om hva som fungerer og hvorfor. Om valg av planmønster, tettheter, adkomstløsninger, boligenes orientering og om romutforming inne og ute. Vi mangler rett og slett brukersynspunkter som vi bare kan få fra systematisk etterprøving. 

Noe av kritikken til Svendsen handler om en bedrift som har alle muligheter til å spille en fundamental annen rolle enn de andre rent kommersielle boligbyggerne. Men med dagens markedstilpasning, er det vanskelig å skille BOB og Obos fra Selvaag eller Skanska. 

 – De bygger til og med sameier. Da tror de ikke lenger på sin egen grunnidé som jo nettopp er borettslaget.

Penger på bok

Det er lett å kritisere boligbyggelagene for å være for kommersielle. Men det er også gode historiske grunner til at vi har fått dagens versjoner av de en gang så stolte sosialdemokratiske boligbyggelagene. 

– De har vært utsatt for tre sjokk de siste 35 årene, sier Jardar Sørvoll, bolighistorisk forsker ved OsloMet. Først kom dereguleringen på begynnelsen av 80-tallet, som fjernet alle prisreguleringer av boliger og overlot prissetting til markedet. Deretter kom boligkrakket på slutten av 80-tallet, som gjorde at mange selskap var på randen av konkurs og måtte reddes av staten, og demonstrerte nødvendigheten av å bygge opp kapital ved hjelp av profitt. Til sist sluttet staten og kommunen å tilby rimelige tomter og store subsidier til boligbyggelagene. Staten har beveget seg fra en aktiv til en mer passiv rolle i boligutviklingen.

– Selvkostprinsippet sto for eksempel ganske sterkt hos USBL helt frem til krakket. Da selskapet fikk store økonomiske problemer, endret de radikalt kurs. I det hele tatt likner de store boligbyggelagene svært mye på hverandre i dag. Det har vært en voldsom konsolidering, og fra å være massevis av selskaper, har nå NBBL kun 41 medlemmer.

– Kunne boligbyggelagene valgt en annen kurs?

– Det er jo et interessant kontrafaktisk spørsmål. Det var i hvert fall ingen som fremmet noen seriøse alternativer da dagens retning ble staket ut.

Obos’ omdømme

Men nå ulmer det i boligdebatten. I de største byene er det stadig vanskeligere for vanlige lønnstakere å komme inn på boligmarkedet. Mange snakker om behovet for en tredje boligsektor. Imens bygger Obos – med sine enorme muskler – ut Middelthunets tosifrete millionleiligheter med takterrasse. Er det noe som skurrer med timingen?

– I dag ville vi kanskje ikke kjøpt Middelthun-tomten, innrømmer Inger Stray Lien. Hun er mangeårig nestleder i Obos’ styre og arkitekt. Hun er langt på vei på linje med mange av innspillene fra Svendsen, men mener at selskapet er en viktig alternativ aktør i boligsektoren.

– Jeg er helt enig i at Obos kan bli bedre til å gjøre tilgjengelig data for boligforskning. Obos har jo 90 års erfaring som byggherrer og her kan selskapet tilby mye, sier Stray Lien. Hun hevder like fullt at forskerne også må spørre, og problemstillingene være interessante også for utbyggerne.

– Obos har vokst enormt de siste årene, og vi i styret har mange diskusjoner om hvordan selskapet kan bruke ressursene til å bidra til å bedre boligsituasjonen. 

Stray Lien viser til at Obos tidligere har finansiert et professorat ved Arkitekthøgskolen, og har støttet forskning også ved BI og NTNU.

– Det er et stort behov for mer kunnskap om nye boløsninger nå som vi skal bo tettere og trangere, og det er behov for å eksperimentere mer. Kanskje kom konsernsjef Daniel Kjølberg Siraj litt skjevt ut i møte med arkitektbransjen da han ble ansatt for drøyt tre år siden. Han fant ikke helt formen, og undervurderte kanskje også betydningen av arkitektenes kompetanse. Dette er i ferd med å endre seg, mener Stray Lien, som viser til at Obos de siste årene har vist større ambisjoner i prosjektene sine og i dag bruker mange flere og dyktige arkitekter. 

Obos er eid av sine over 400 000 medlemmer. I motsetning til aksjeselskaper, jobber ikke boligbyggelag for profitt til sine eiere. Men i hvilken grad setter eierne krav til ledelsen? Og i hvor stor grad er eierne interessert i å være en aktiv aktør i boligpolitikken?

– Møtene i Obos’ representantskap har ofte en boligpolitisk agenda, sier Stray Lien. 

– Representantskapet har en viktig rolle og er det nærmeste Obos kommer en eier. Tidligere ble mange representantskapsmedlemmer sittende veldig lenge og gjennomsnittsalderen var ganske høy. I dag er forsamlingen yngre, og består av folk med erfaring fra ulike deler av samfunnet.

Nye boligløsninger

– Medlemsdemokratiet i Obos virker ikke veldig vitalt, sier Sørvoll, som poengterer at vi mangler systematisk kunnskap om betydningen av det norske boligeierdemokratiet i vår tids boligkooperasjoner.

– De tar ansvar for sine medlemmer. For den mest ressurssterke delen av befolkningen oppleves ikke boligsituasjonen i Norge som et kjempeproblem. Det er lavtlønte fra  familier uten særlig boligkapital som sliter mest. Taket de må igjennom for å få seg egen bolig blir bare tykkere og tykkere, sier bolighistorikeren.

– Her kan det være at Obos er nødt til å fornye seg av rent omdømmemessige grunner, sier Sørvoll og peker på at selskapet har kompetansen og ressursene til å bli en pådriver i utviklingen av en tredje boligsektor. 

– Men mer avgjørende er statens og kommunenes rolle, som må gjenopplive Husbanken og være med på å finne gode finansierings- og tomteløsninger. Spørsmålet er om det er stor nok politisk vilje til det i dag, sier Sørvoll. Han viser til at det rødgrønne byrådet i Oslo nå forsøker seg på en offensiv satsing på leie-til-eie og boliger rettet mot personer med ordinære lønninger uten egenkapital.

– Det er uansett naivt å tro at vi i dag har funnet frem til den ideelle løsningen for boligspørsmålet.

Les Mikael Godøs lederartikkel om Obos her.