Nyheter
Oslo skal bli høyere
«Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 2005–2020» utarbeidet av Oslo kommune, plan- og bygningsetaten, er nå i siste innspurt på offentlig høring. Det ligger an til store endringer for landets hovedstad.
14. februar 2006
Planens prinsipp
Til grunn for planen ligger et utviklingsprinsipp som kalles nav, eiker og ring.
Navet er Sentrum/Kvadraturen og Fjordbyen.
Eikene er Akerselva, Lodalen og de såkalte strøksgater. Det vil si første del av Drammensveien pluss første halvdel av Frognerveien og Bygdøy allé. Videre Hegdehaugsveien//Bogstadveien opp til Majorstua. Ullevålsveien, Markveien, Thorvald Meyersgate/Vogtsgate, Storgata pluss Brugata, Grønlands torg og Grønlandsleiret.
Ringen er transportåren utgjort av den nye T-baneringen og ringveien.
Kommunedelplanen i korthet
Planen er et forslag til hvordan bevaringsverdier og byutviklingsmuligheter kan avveies og fastlegges. Kommunedelplanen er en arealplan som primært definerer byggeområder og tilhørende utnyttelse. Planforslaget og plankartet er bygd opp med en inndeling av planområdet i mindre områder som alle er gitt en bokstav- og fargekode, og en del områder er også gitt skravur. Kodene er nøkkel for hvilke bestemmelser som gjelder for det enkelte område. Et sett av fellesbestemmelser gjelder for hele planområdet. Kommunedelplanen medfører endringer for eksisterende kommunedelplaner og reguleringsplaner, og egne bestemmelser angir hva som opprettholdes og hva som oppheves. Til mange av bestemmelsene hører også retningslinjer, men disse er ikke juridisk bindende.
Fem kart og 15 sider med bestemmelser som samvirker på flere måter, gjør planforslaget komplekst og komplisert. Kart T2 bevaringsinteresser deler planområdet inn i områdetypene A–D, der A har meget høy bevaringsverdi, B har høy, C har middels og D har lav/ingen bevaringsverdi. Bestemmelse 1.2 C skal sikre vern av bevaringsverdig bebyggelse på Byantikvarens gule liste i A- og B-områdene. Det gis ikke beskyttelse til bygninger på gul liste i C- og D-områdene.
Høringsdokumentet med kart og bestemmelser og ulike vedlegg finnes på internett. Dokumentet kan også fås i fullversjon eller kortversjon ved henvendelse til plan- og bygningsetaten i Vahls gate 1 (tlf. 23 49 10 00).
Grensene følger Oslo før 1948
Alt i alt omfatter planen et areal på 18,43 km². Det vil si om lag tre fjerdeparter av arealet innenfor Ringvei 3, eller en sjette-/sjuendedel av byens samlede bebygde områder.
Planens ytre grenser tilsvarer Oslo før sammenslåing med Aker i 1948, minus Bygdøy. Et omriss kan beskrives slik: Fra Gamlebyen i sørøst, gjennom Kværnerdalen, videre langs Gjøvikbanen til Akerselva, og så mot sørvest bak Voldsløkka og Ullevål sykehus, inkludert universitetet på Blindern samt Frognerparken, for deretter å følge Frognerbekken ned til Frognerkilen, og så mot sørøst og ut i havnebassenget nord for Hovedøya for å gå på land igjen under Sjømannsskolen på Ekebergskråningen og ned Kongsveien til Gamlebyen igjen.
Til grunn for planen ligger et utviklingsprinsipp som kalles nav, eiker og ring.
Navet er Sentrum/Kvadraturen og Fjordbyen.
Eikene er Akerselva, Lodalen og de såkalte strøksgater. Det vil si første del av Drammensveien pluss første halvdel av Frognerveien og Bygdøy allé. Videre Hegdehaugsveien//Bogstadveien opp til Majorstua. Ullevålsveien, Markveien, Thorvald Meyersgate/Vogtsgate, Storgata pluss Brugata, Grønlands torg og Grønlandsleiret.
Ringen er transportåren utgjort av den nye T-baneringen og ringveien.
Kommunedelplanen i korthet
Planen er et forslag til hvordan bevaringsverdier og byutviklingsmuligheter kan avveies og fastlegges. Kommunedelplanen er en arealplan som primært definerer byggeområder og tilhørende utnyttelse. Planforslaget og plankartet er bygd opp med en inndeling av planområdet i mindre områder som alle er gitt en bokstav- og fargekode, og en del områder er også gitt skravur. Kodene er nøkkel for hvilke bestemmelser som gjelder for det enkelte område. Et sett av fellesbestemmelser gjelder for hele planområdet. Kommunedelplanen medfører endringer for eksisterende kommunedelplaner og reguleringsplaner, og egne bestemmelser angir hva som opprettholdes og hva som oppheves. Til mange av bestemmelsene hører også retningslinjer, men disse er ikke juridisk bindende.
Fem kart og 15 sider med bestemmelser som samvirker på flere måter, gjør planforslaget komplekst og komplisert. Kart T2 bevaringsinteresser deler planområdet inn i områdetypene A–D, der A har meget høy bevaringsverdi, B har høy, C har middels og D har lav/ingen bevaringsverdi. Bestemmelse 1.2 C skal sikre vern av bevaringsverdig bebyggelse på Byantikvarens gule liste i A- og B-områdene. Det gis ikke beskyttelse til bygninger på gul liste i C- og D-områdene.
Høringsdokumentet med kart og bestemmelser og ulike vedlegg finnes på internett. Dokumentet kan også fås i fullversjon eller kortversjon ved henvendelse til plan- og bygningsetaten i Vahls gate 1 (tlf. 23 49 10 00).
Grensene følger Oslo før 1948
Alt i alt omfatter planen et areal på 18,43 km². Det vil si om lag tre fjerdeparter av arealet innenfor Ringvei 3, eller en sjette-/sjuendedel av byens samlede bebygde områder.
Planens ytre grenser tilsvarer Oslo før sammenslåing med Aker i 1948, minus Bygdøy. Et omriss kan beskrives slik: Fra Gamlebyen i sørøst, gjennom Kværnerdalen, videre langs Gjøvikbanen til Akerselva, og så mot sørvest bak Voldsløkka og Ullevål sykehus, inkludert universitetet på Blindern samt Frognerparken, for deretter å følge Frognerbekken ned til Frognerkilen, og så mot sørøst og ut i havnebassenget nord for Hovedøya for å gå på land igjen under Sjømannsskolen på Ekebergskråningen og ned Kongsveien til Gamlebyen igjen.
Kanskje et godt bilde kan være: Det legges opp til at indre Oslo «kan legge på seg» tilsvarende en mellomstor norsk by. Men hvordan? Ikke ut i sjøen, ikke ned i bakken, ikke i parker og friområder, men altså opp i lufta
Høye oppstikk
Et nøkkelbegrep i planen er teppebyen. I plansammenheng forklares begrepet slik: «Teppebyen: Dette er den relativt lave byen som fyller rommet mellom navet, eikene og ringen. I disse områdene skal utviklingspotensialet være relativt sett moderat og vilkårene for bevaring tilsvarende sterke. Flere utviklingsområder inngår likevel i disse områdene og gis en noe høyere grad av utnyttelse enn teppebyen for øvrig.»
Altså høyere oppstikk rundt teppene, men også noen bukler her og der inne i teppene, slik kan/skal det bli. Hva slags høyder og volumer er det snakk om? Det er ikke enkelt å få et bilde av dette, men ved å sammenstille bilag II «Områdekategorier» på side 53 med figuren på side 27 i plandokumentet, samt ta som utgangspunkt at en ny etasje utgjør ca. tre meter, kommer man et stykke på vei. Man kan sette opp følgende:
De såkalte konsolideringsområdene utgjør samlet 7,53 km² = 40,9 prosent av planarealet og er storparten av indre bys etablerte boligområder. Mye av det er murhusbebyggelse fra slutten av 1800-tallet og tidlig 1900-tall. Men også de store utbyggingene på 1920-tallet, for eksempel Torshov, og den seinere lamellbebyggelse på 1930- og 1950-tallet er inkludert. Eksempler på sistnevnte kan være Finnmarksgata, og deler av Chr. Michelsens gate og Kirkeveien.
Finstudier på hovedkartet viser at er det er mulig med høydevekst i mindre enn halvparten av konsolideringsområdene. Et anslag er at dette blir mulig innenfor ca. 3,5 km² = 19,0 prosent av arealet. Her kan det bli opptil 8–11 etasjer (25–33 m) mot dagens 4–6 etasjer (12–18 m).
Dermed blir det 21,9 prosent igjen av konsolideringsområdene, til områder hvor der vil være ingen eller uvesentlig høydeendring. Innen den gruppen finner vi fra før av de historiske kjerneområder, som er Slottet, Karl Johans gate og Akershus festning, pluss friareal og grav- og urnelunder, som er byens parker etc. og som utgjør 20,9 prosent av arealet. Samlet blir det dermed minst 42,8 prosent = 7,88 km² uten høydevekst.
Tre kategorier
Til nå har vi dermed sett 42,8 prosent + 19,0 prosent = 61,8 prosent av indre Oslos areal. Resten, 38,2 prosent, fordeler seg på tre ulike kategorier. Målt i areal er den største av disse utviklingsområder og institusjonelle utviklingsområder tilsvarende 2,56 km² = 13,8 prosent.
Områdene her er Ullevål sykehus, Universitetet på Blindern og ved Chateau Neuf, Tannlegehøgskolen og Folkehelsa, Veterinærhøgskolen og skolene og høgskolene ved Akerselva på Grünerløkka. Men det er også en del mer blandede områder som Hausmannskvartalene.
De såkalte strøksgater (se planens prinsipp) inngår i utviklingsområdene. Samlet utgjør disse 8,8 km i plansammenhengen. Sjefarkitekt Brede Norderud ved plan- og bygningsetaten antar at en påplussing med tre etasjer kan være mulig for 25–30 prosent av disse nesten ni kilometerne. Etasjeveksten her må oftest være tilbaketrukket for å bli godkjent.
Felles for alle utviklingsområdene er at det settes en maksimumshøyde til 33 m (inntil 11 etasjer). I dag har mindre deler av disse områdene nådd en slik høyde, men det mest vanlige vil være fem–syv etasjer (15–21 m).
Sentrum utgjør 1,18 km² = 6,4 prosent. Dette er Kvadraturen, området Karl Johan/Ibsenringen pluss Aker Brygge/Vestbanen. Maksimumshøyder settes her til 25–42 meter (8–14 etasjer). 25 meter er for eksempel høyden på Finansdepartementet. Regjeringsbygget med statsministerens kontor, som ligger i området, er slik sett for høyt i og med at det strekker seg opp mot 55 meter.
Høyt langs havna
Først og fremst legges det opp til å bygge i høyden innenfor de såkalte transformasjonsområder. Disse utgjør 2,11 km² = 11,4 prosent. Høyden settes her til 33–42 meter (11–14 etasjer). Transformasjonsområdene finnes i hovedsak langs havnefronten. De er Filipstad, Tjuvholmen, Vippetangen/Rivierkaia, Bjørvika (rundt operaen), Bispevika, Sørenga og Grønlikaia.
Mye av dette er lave områder i dag, men der er noen høye oppstikkere, som for eksempel siloen på Vippetangen. Både i Bjørvika (Barcode-området) og på Tjuvholmen er det gjennom pågående planprosesser lagt til rette for 33–42 meters høyder.
Med til transformasjonsområdene hører også Grefsen stasjon og Nydalen. For sistenevnte er det allerede bygget mye innenfor 33–42 meters høyder. For Grefsen stasjonsby vil det også bli tilsvarende.
Når det gjelder stil og estetikk i forhold til de nye oppstikkerne, sier ikke planen noe særegent. Generelt peker den på at miljøer skal vise historisk kontinuitet.
Veksten skissert ovenfor vil medføre endret belastning på infrastruktur. Selve plandokumentet går lite inn på dette.
Nærmere halvparten bevares
Av planens samlede areal er 38 prosent definert til ha «høy bevaringsverdi» (A+B). 31,8 prosent kommer i gruppen «middels bevaringsverdi» (C), mens de gjenværende 30,2 prosent er områder med «liten eller ingen bevaringsverdi».
Sagt på en annen måte: En tredjedel av byen kan endres mye, en neste kan endres en del, mens en siste kan endres lite eller ingenting. Eller, om man vil: En halvpart bevares i all hovedsak, mens den andre endres mer eller mindre.
Av store områder er det primært Frogner, Majorstuen, Bislett/St.Hanshaugen/Ila og Grünerløkka/Sofienberg, som det ikke skal endres mye på.
I tillegg kommer en del mindre områder. Disse er: Gyldenløves gate, Skillebekk, Observatorie terrasse, Ruseløkka, St. Olavs gate/Meyerløkka, Fredensborg, Møllergata, Lindern, Det Rivertzske kompleks «River’n», Sandaker, Torshov, Christian Michelsens gate/Carl Berners plass, Tøyengata, Kampen samt Vålerenga, Rodeløkka og Ekebergskråningen.
Boliger overalt
«Planforslaget legger opp til en mer flerfunksjonell by enn det dagens planstatus viser,» heter det. I praksis betyr det ikke minst at det nå kommer krav om boligandeler på alle nye utbygginger over alt i indre Oslo. Lavest blir kravene i deler av Sentrum med «bare» 20 prosent. For Kvadraturen blir det 50 prosent. Tilsvarende for utviklingsområdene. For transformasjons- og konsolideringsområdene, som i arealet samlet utgjør 52,3 prosent av indre Oslo, blir det et krav på hele 80 prosent boligandel.
I dag har indre Oslo 160 000 innbyggere. Under kapittelet «Byens boligbehov» åpnes det for en planberedskap for inntil 40 000 nye boliger. Om hver av disse i gjennomsnitt har 1,5 beboere, som ikke er spesielt høyt, kan folketallet øke med 60 000. Samlet dermed 220 000 innbyggere i indre by.
I tillegg kommer nye arbeidsplasser. Her legger kommunedelplanen opp til «en arealberedskap» for 80 000 slike. Den sier også at ca. 70 prosent av ovennevnte arealbehov kan dekkes av indre by med tilliggende områder. Et røft anslag kan derfor være 40 000 nye arbeidsplasser innenfor planens 18,43 km². Til sammenlikning er dagens antall arbeidsplasser i planområdet 210 000. 62 000 av disse er i Sentrum.
Oslo har i dag 40 000 studenter. Også her er det muligheter for relativt stor vekst, uten at dette tallfestes.
Skraverte felt viser hovedsakelig bevaringsomtåder. Rodeløkka er falt ut. (Ill. fra Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo 20052020.)
