Arkitektnytt

Han peker videre på at det parlamentariske systemet rår på godt og vondt, og at bybyggingens egentlige makthavere sjelden blir trukket fram i lyset (dvs. grunneiere, byggherrer, investorer, entreprenører og eiendomsmeklere). Og et godt eksempel på dette er prosessen med utviklingen av Tjuvholmen i Oslo.

I slike prosesser som Tjuvholmen representerer mener Jan Carlsen at det foregår en sammensmeltningen av private og offentlige initiativer som tåkelegger de kommunale byplanmyndighetenes rolle og posisjon. Rett nok ser det ikke ut til at Carlsen ønsker en ny variant eneveldige byplanleggere à la Georges-Eugene Haussmann i Paris, eller Harald Hals med sine totalvisjoner for Stor-Oslo. Men det han ønsker seg er en aktiv offentlig faginstitusjon man tidligere kalte byplankontoret, i dag kjent som Plan- og bygningetaten, som burde fremstå med ivrige initiativ i form av en planledet offentlig utvikling.

Det Carlsen omtaler er et kjernepunkt i dagens byutvikling. I flere land i Europa er man vitne til at tidligere politiske regimers tro og ønsker om en offentlig planledet utvikling erstattes av en mer prosjektrettet, privatinitiert utvikling. I de tilfeller offentlige myndigheter fortsatt er eiendomsbesitter avgjøres styringen av byutviklingen gjennom forskjellige konkurranser om byutvikling, med påfølgende salg av eiendom, som følge av at det offentlige ikke lenger har ambisjoner om selv å bygge ut og drifte anleggene.

Innenfor den delen av byplanforskningen som er interessert i partnerskap og offentlig-privat samarbeid representerer ikke prosessen rundt Tjuvholmen noe nytt. Noe kommentatorer til prosessen synes å angi, blant annet Jan Carlsen. Hvis det er nytt, er det nye heller at nå har byplanleggingen i Oslo også mistet ”uskylden”. Det vil si ved å inngå forpliktende samarbeid med private utviklere og investorer, noe byplanleggingen i andre norske byer har vært preget av i en årrekke. Selvsagt med de føringer det gir for det videre «frie» detaljplanarbeid utført av det man tidligere kalte byplankontoret, men som nå i Oslo er en etat underlagt Byrådet.

Partnerskap og off.-priv. samarbeid har fått økt betydning i kommunal utbygging de siste årene, og kommunene velger i slike samarbeid å bruke sin reguleringsmyndighet i forhandlinger, som resulterer i forpliktende avtaler. Bakgrunnen for dette er at kommunene ser ut til å foretrekker individuelt fremforhandlede avtaler med utbyggere i stedet for å benytte seg av de regulative instrumentene som finnes i formelle regelverk, blant annet plan- og bygningslovgivning mv. Antakelig nettopp fordi prosjektene ikke lenger initieres av et offentlig gjennomføringsorgan og man trenger nye mekanismer for å styre den privatinitierte byutviklingen.

 

Begeistringen for slike samarbeid er derfor utbredt, men motstandere finnes også, blant annet Jan Carlsen. Det er fortsatt en relativt stor andel arkitekter og byplanleggere som ikke anerkjenner en slik prosjektinitiert privat byutvikling, ei heller inngåelse av partnerskap. Disse motstanderne ser antakelig helst at byutviklingsprosjekter fortsatt kan håndteres ved hjelp av regulative instrumenter nedfelt i plan- og bygningslovgivning mv., det vil si offentlig planledet utvikling med ledende offentlige aktører.

 

Ser man på dagens norske byutvikling, ikke bare i Oslo, ser dette ut til å være et tog som har gått fra stasjonen. Med det resultat at prosjekter der det fortsatt er en offentlig ambisjonen om en planledet offentlig utvikling uten tilstrekkelige finansielle ressurser, medfører at prosjektene «koker bort i kålen». Dette fordi man mangler tilstrekkelig gjennomføringskraft. I den norske byplanleggingen, slik for eksempel plan- og bygningsloven legger opp til, er det ingen institusjonell automatikk mellom ønsket om å regulere og disponering av andre finansieringsvirkemiddel som kan gi en gjennomføringskraft.

 

Denne mangelen prøver offentlige og private aktører i noen grad å rette opp i form av offentlig-private samarbeid for å sikre en tilstrekkelig gjennomføringskraft. Offentlige myndigheter som initierende grunneiere og reguleringsmyndighet spiller fortsatt en sentral rolle i byutviklingen. Tjuvholmen er i så måte ikke noe unntak, men her har det offentlige i kraft av sin initierende vilje for utvikling, gjennom tidligere politiske Fjordbyvedtak, måttet føre gjennomføringskraft over på en privat part. Noe som har medført at utvikling på Tjuvholmen har måttet legges opp slik at det har virket fristende på utviklere, investorer og byens befolkning, for å få til en ønsket byutvikling.

 

Ved å understreke at reguleringsmyndigheten bare legger forutsetninger for gjennomføringen, kunne det være nærliggende å tro at den styringen som utøvelsen av reguleringsmyndigheten skal ivareta blir overflødig. I og med at virkeliggjøringen av prosjektene bestemmes av privat investeringslyst og balansert risikovurdering, vil en offentlig-privat samarbeidsmodell føre til økt konkurranse mellom ikke bare kommunen, men også lokaliteter eller utviklingsområder for eiendomsutviklere. Økt konkurranse innebærer at to eller flere likeartede prosjekter lanseres samtidig. Siden det nå er slik at markedets absorpsjonsevne innenfor et gitt tidsrom er begrenset blir det derfor urealistisk å tro at alle prosjekter kan gjennomføres for salg samtidig.

I en slik privatinitiert prosjektbasert utvikling, gjenstår kun en oppgave for den offentlige byplanleggeren og reguleringsmyndigheten, nærmere bestemt å bære et ansvar for å ordne køen av utviklingsprosjekter. Dette for å sikre at gode prosjekter som for eksempel Tjuvholmen virkelig kan bli gjennomført i samsvar med intensjonene.