Drømmen om den ideelle bolig
Trondheims politikere vil drive en aktiv boligpolitikk og utvide kommunens rolle som boligbygger. Men byøkologiske Svartlamon er foreløpig alene om å representere annerledesheten på boligmarkedet.
Fra papirutgaven Arkitektnytt 09/10 2015
I Trondheim finnes de samme boligpolitiske problemene som i andre byer. Boligprisene stiger og kvaliteten diskuteres. På sidelinja står vanligvis kommunene og mangler styringsmulighet. Men i trønderhovedstaden ønsker politikerne det annerledes. Faktisk har det vært politisk flertall for kommunal bygging av non-profit boliger for den gjengse byborger siden 2011. Det er bare det: Ingenting konkret har egentlig skjedd.
Må ikke være i ren nød
Nylig avgått leder for byutviklingskomiteen i Trondheim bystyre, Jan Bojer Vindheim, tilhører flertallet som mener man ikke skal måtte være i ren nød for å få et sted å bo som ikke betyr økonomisk ruin.
– Et flertall i bystyret har ment at vi må ha et bredere tilbud av utleieboliger, det må være mulig å få en kommunal utleiebolig til en rimelig pris kun fordi man trenger et sted å bo, slår Vindheim fast.
Vi møter ham på loftet i rådhuset i Munkegata, hvor bystyrepolitikerne sitter på rad og rekke i innglassete cellekontor, og hvor de i 2011 vedtok at kommunen skal prøve «å etablere samarbeid med ideelle aktører i den hensikt å starte opp prosjekter for å bygge non-profit utleieboliger».
Har vilje, mangler evne
Bystyret ville at rådmannen skulle ta hensyn til forslaget i arealplanbehandlingen, slik at egne non-profit tomter kunne sikres.
– Vedtaket har vi hatt i fire år uten at det har skjedd noe, innrømmer Vindheim. Han sier at det vil være for enkelt å legge all skylda på rådmannen, selv om han er fristet. Han spør seg om viljen til å gjennomføre egentlig har vært til stede på politisk nivå.
– Vi vil alle være snille og gode, vi vil alle egentlig at det skal finnes en mellomting mellom rene kommunalboliger og en markedsstyrt boligutvikling. Vi har ikke tatt de grepene som skal til for å få det gjennomført, innrømmer Vindheim.
Annerledes østkant
Det skulle faktisk bare mangle at det er i Trondheim politikerne tenker nytt om politisk styring av boligtilbudet til folk flest. Nord-øst for Rådhuset, tjue minutters spasertur unna, ligger nemlig Svartlamon. Det er et boligstrøk som startet som en gedigen husokkupasjon og som i 2006 ble regulert til byøkologisk forsøkskvartal med kommunal langstidskontrakt.
For å gjøre en lang historie kort:
Et rivningstruet arbeiderstrøk ble inntatt av aksjonistisk ungdom på slutten av 1980-tallet, og i 1990 ble Svartlamon Beboerforening startet. Da startet også et nitid arbeid for å gjøre okkupasjon om til bosituasjon. Aksjonister, politikere og etter hvert antikvariske myndigheter jobbet for å hindre riving, og sikre kommunale kontrakter for okkupantene på ulike tomter i området. Men først og fremst arbeidet man for å skaffe husokkupantene en trygg langstidskontrakt med kommunen. Den kom i 2001.
70 lune kvm
Men kan godt si at Svartlamon ligger between a rock and a hard place som det heter i sangen. Toget suser forbi på den ene siden, og på den andre siden ligger Strandveien og starten på byindustriområdet Nyhavna. Her har en smal stripe gammel arbeiderboligbebyggelse i mur og tre ligget siden seint 1800-tall.
Vi besøker Sylvia Helle, beboer i bydelen siden 1999 og i en kort periode daglig leder i beboerstiftelsen. Huset hennes er en gammel bygård i tre. Den er rød og huser fem leiligheter og et atelier.
Helles boenhet består av 70 hjemmekoselige kvadrat med gammelt og nytt om hverandre, vedovn i hjørnet og oppusset femtitallsinnredning på kjøkkenet. Bad og do er felles og ligger i kjelleretasjen. Bodene og hagen er også kollektive arealer. Leien er forholdsvis lav. 5000 kroner i måneden eksklusiv strøm.
Det er litt under halvparten av markedspris, med forbehold om at standarden på leiligheten er lavere enn det som tilbys på leiemarkedet.
Dugnadsånd
Stiftelsen har én og en halv stilling viet vedlikehold, to håndverkere utfører arbeid og veileder beboere hvis det trengs.
– Folk pusser opp vinduer og skifter bordkledning. Veldig mange piper er renovert de siste årene, og det er lagt mange nye tak.
I tillegg kommer selvfølgelig alt uteanleggsarbeid og oppussing innendørs, forteller Helle.
I hennes leilighet er pipeløpet skiftet, og det er installert ny ovn. Et gammelt påbygg er gjort om til to barnerom, og gulvet på det tredje soverommet er hevet og isolert.
– Vi bruker mye tid på å vedlikeholde husene. Husk på at de allerede hadde stått og forfalt siden 1960-tallet da husokkupasjonene begynte. Og det er ren dugnad, vi eier jo ikke husene, understreker hun.
Evaluering før jul
I desember i fjor vedtok bystyret å evaluere Svartlamon etter 14 år med kommunal kontrakt. Ordlyden i vedtaket bekrefter at Trondheim er en by som tenker alternativt rundt bolig. Etter punktene om hva evalueringen skal omhandle, understreker vedtaket at det skal «vurderes om erfaringer fra Svartlamon kan brukes i andre bydeler og innenfor ulike kommunale tjenesteområder.»
Daglig leder i Svartamon boligstiftelse, Kathrine Standal, ser fram til evalueringsrapporten. Stiftelsen og beboerne har sammen bidratt med 30 A4-sider med informasjon, statistikk og svar på spørsmål.
– Vi håper evalueringen vil oppklare mange usannheter og antakelser som eksisterer blant politikere og i befolkningen. Blant annet blir det ofte sagt at husene er i så veldig dårlig stand. Vi mener derimot at den tekniske standarden stort sett er bra. Det trengs noen malingsstrøk her og der, men husene er i mye bedre teknisk stand nå enn de var da boligstiftelsen overtok, sier Standal.
Hun håper også at evalueringen viser at det å bo her ikke bare handler om å ønske seg lav husleie.
– Det handler også om å gi folk anledningen til å leve andre liv enn det homogene middelklasselivet. Og så håper vi at kommunen kan vedkjenne seg «barnet sitt», og at vi slipper å leve på nåde. Vi vil gå fra å være en tålt satsning til å bli en villet satsning, sier Standal.
Ønsker en mellomting
I 2001, da Svartlamon Boligstiftelse fikk kontrakt med kommunen, hadde nåværende kommunalråd Geir Waage (Ap) en finger med i spillet. Han var AUF-leder det året, og sentral i arbeidet med å presse moderpartiet til å si ja til stiftelsen og dermed sikre flertallet. Nå sitter han på Rådhuset som kommunalråd, og har en lillebror som har bodd på Svartlamon i 15 år.
Geir Waage har ikke gitt opp å drive aktiv boligpolitikk. Han har lenge vært pådriver i arbeidet med å finne byggherrer som ønsker å være med på et pilotprosjekt for å teste ut non-profit-modellen bystyret så lenge har ønsket å sette ut i live.
Byggekostnadene for kommunale prosjekter har nemlig blitt så høye at kostnadsdekkende, kommunal husleie nærmer seg markedsleie faretruende. Og da lønner det seg ikke for kommunen å være byggherre lenger. Derfor søker de aktører i det private markedet.
– Vi tror andre enn kommunen kan bygge på en rimeligere måte, sier Waage.
Han illustrerer med et eksempel:
– Når kommunen bygger omsorgsboliger, selges 70 prosent av disse, mens 30 prosent blir igjen til utleie til de som trenger det. Kommunen finansierer prosjektet med lån i Husbanken og momskompensasjon.
Nå vil Trondheim få på plass en prøveordning sånn at private aktører kan få husbanklån for å finansiere ordinære, kommunale non-profit utleieboliger. Kommunen skal kjøpe seg inn i prosjektene etter at de er ferdige og på den måten tilby for eksempel lavtlønnsgrupper og unge i etableringsfasen lav husleie. Det vil bli billigere både for kommunen og for dem som skal betale husleia, mener Waage.
Bruker eksperimenttomt
Tilbake på Svartlamon viser Sylvia Helle oss rundt i kvartalene. Overalt er det eksempler på selvbyggete tilbygg, kreative gjenbrukstilfeller og uteanlegg med lite tradisjonelle løsninger. På det de kaller Busstomten, står boligbusser parkert og en gammel brakke er selvbygget om til en kompakt bolig litt lengre borte. Vi kikker såvidt innom det store fellesverkstedet, og kommer etterpå til en stor verkstedbygning som huser det store, kollektive atelieret Rake og Remida, Senter for kreativt gjenbruk.
Helle forteller at de stadig har barnehager og skoleklasser på besøk der for kreative formingstimer.
Vis-à-vis verkstedsbygningen er byggeplassen hvor det aller nyeste boligprosjektet i bydelen snart materialiserer seg. Det unge kontoret Nøysom arkitekter og en gruppe lokale selvbyggere legger bokstavelig talt fundamentet for en ny runde eksperimentell arkitektur. Man kan trygt si de tar dugnadsånden ett steg videre.
Ekstrem medvirkning
Prosjektet befinner seg et par tomter ovenfor Brendeland & Kristoffersens boligblokk fra 2004 i Strandveien 39, oppført av boligstiftelsen og kommunen. Mens Strandveien 39 var et teknisk avansert nybrottsarbeid på felter som høyhus i tre og bruk av massivtre, har selvbyggerprosjektet enkelhet i fokus. De kompakte trehusene skal bygges av ufaglærte ved hjelp av materialer man får kjøpt i vanlig byggvarehandel, samt en god dose kreativt gjenbruk, forteller arkitektene.
Det skal bygges fem boliger i rekke, tilknyttet et felleshus med fellesfunksjoner.
– Vår rolle har vært å finne ut av hva selvbyggerne er villige til å eksperimentere med for å leve mindre ressurssløsende og mer bærekraftig, mer nøysomt om du vil. Vi har oversatt dette til et prosjekt som er så enkelt at man kan bygge det selv, men som likevel både Trondheim kommune, Husbanken og demokratiet på Svartlamon kan stille seg bak, forteller Haakon Haanes. Han, Trygve Ohren og Cathrine Johansen Rønningen har studert sammen ved NTNU og utgjør til sammen Nøysom arkitekter. De har kontor i Studio Sjellsand, Arkitekt August Schmidts flytende kontor ombord i M/S Sjellsand, som ligger ved kai i Brattøra.
Virkeliggjorde diplom
Selvbyggerprosjektet startet som et selvprogrammert kurs om medvirkning og bærekraft som Haanes og Ohren gjorde ved NTNU i 2013. De bestemte seg raskt for å realisere medvirknings- og selvbyggerprosjektet og valgte, sammen med boligstiftelsen og beboerforeningen på Svartlamon, ut en gruppe selvbyggere.
Prosessen tok to år, og parallelt med medvirkningsprosjekt, byggesøknader og lånesøknader, gjorde Ohren og Haanes ferdig den avsluttende diplomoppgaven «Eksperimentboliger på Svartlamon». Men arbeidet er på ingen måte over.
– Noe av kjernen i prosjektet er at beslutninger kan tas på tomta, og at mye er opp til selvbyggerne, sier Rønningen.
Prosjektet bygges på en tomt som ble regulert til eksperimentelt byggeri i 2001, som en del av reguleringen av Svartlamon til byøkologisk forsøksområde. Det åpner for en god del dispensasjoner, og arkitektene har endt opp med løsere tøyler på blant annet universell utforming og energikrav.
– Det blir i stor grad gjenbruksmaterialer utvendig, mens reisverk, tetningsmaterialer og brannsikringsarbeid blir utført i nye materialer, forteller Trygve Ohren.
Med et fotavtrykk på 35 kvadratmeter vil familiehusene ligge langt under gjennomsnitts-
størrelsen for boligareal i Norge i dag, og hele prosjektet koste tre millioner kroner, det vil si en halv million per bolig. Boligstiftelsen finansierer boligene ved hjelp av et grunnlån fra Husbanken, og selvbyggerne skal betale en husleie som dekker betjeningen av lånet.
Ikke noe nytt Svartlamon
Selv om kommunalråd Geir Waage har en bror som er svartlamonitt, tror han ikke det er realistisk å overføre Svartlamon-prinsippene direkte til andre bydeler.
– Svartlamon var og er unikt, sier han.
Men at Trondheim har evne til å tenke utenfor boksen, er hevet over tvil, mener han. For å nå målet om flere og billigere boliger, må kommunen inngå smarte allianser.
– Vi må starte i det små, og har sett oss ut UFFA-tomten, men vi sliter med å få en utbygger, de fleste er inne i markedet for å tjene penger, sier Waage.
UFFA-huset er Trondheims svar på Blitz, og ligger en jernbanelinje og en hovedinnfartsåre sørøst for Svartlamon. Det opprinnelige huset brant ned til grunnen i 2010, og det ble bygget opp et brakkehus som erstatning.
Driftsmarginene må ned
Høyre og Frp vil bygge kommersielle boliger på tomta. MDG vil utvide UFFA-huset, men har ikke klart å få penger i budsjettforhandlingene. Arbeiderpartiet har jobbet for lavkostboliger for ungdom på tomta, slik Waage forteller. Han mener det er en altfor sentral tomt til å ha så liten utnyttelsesgrad som den har nå.
– Men det er et støybelastet nabolag, og det vil fortsette å være konserter på UFFA, så dette er en glimrende anledning. Det er uansett begrenset hva man kan forvente seg av inntekter på en slik tomt, sier Waage.
– Spørsmålet er om vi har et nok variert spekter av utbyggere i Trondheim. Det må
være noen som er villig til å fire på driftsmarginene.
Waage forteller om andre tomter som kan vurderes for lignende prosjekter. En av dem ligger i Tempe-området rett ved Lerkendal stadion. Der er 100 dekar for tiden oppstillingsplass for busser. Kommunens leieavtale med busselskapet går ut i 2017.
UFFA ønsker ikke boligkvartal
UFFA-huset ligger godt skjermet bak halvhøyt buskas, ganske tett inntil den middels trafikkerte Innherredsveien. Huset er malt i svart og rødt, og består av flere brakker satt sammen, med luftige trappehus på hver kortside. Et lite hjemmesydd utspring henger på snei over hovedinngangen.
Innenfor sitter en gruppe UFFA-brukere. Før august i år visste ingen av de rundt bordet noe om Waages planer om å få utbyggerne i byen interessert i et non-profit boligprosjekt på den grønne flekken.
Alexandra Dybvik har uka før skrevet innlegg i Adresseavisen og Klassekampen med en kraftig motsvar til utbyggerlystne politikere.
– Vi vil ha hage og skatepark. Boliger er det verken behov for eller plass til på UFFA-tomten, er den klare beskjeden fra Dybvik.
Det er også veldig tydelig hva de andre UFFA-brukerne vi møter mener.
– På de tegningene vi har sett, er hele kvartalet bygget inn. UFFA blir ringet inn av boligblokker, sier Adrian.
Rundt ham sitter Dimitri, Alexandra, Olav, Ruth, Birk og Camilla.
Vedtaket fra 2012 understreker at utbyggingen skal skje i nær kontakt med brukerne av UFFA-huset, og at det skal legges vekt på utforming som ikke hemmer UFFA. Det har ikke brukerne hørt noe om.
For det første ønsker de ikke noen utbygging på tomten. For det andre er de veldig overrasket over at ingen har kontaktet miljøet for å få deres syn på planene.
Gruppen tror ikke den grønne UFFAtomten vil kunne romme et helt boligkvartal uten at husets aktivitet og handlingsrom hemmes. Planene om skatepark i hagen må skrinlegges, og hvor skal de stå, de to graffitidekorerte containerne som nå er gjort om til øvingslokaler og studioer?
Ikkeprofitt-modell ikke klar
Ganske langt fra UFFA-huset sitter John S. Schistad. Han er rådgiver i Eierskapsenheten i Trondheim kommune, og han bekrefter at rådmannen har en politisk bestilling på å regulere UFFA-tomten. Vedtaket er formulert slik at det binder kommunen til nær dialog med UFFA-miljøet.
Han forteller også at rådmannen har anbefalt bystyret at kommunen ikke skal bygge non-profit utleieboliger, men heller innføre den såkalte «Oslo-modellen», hvor private bygger utleieboliger med husbanklån og kommunen dermed får bestemme hvem som skal leie en viss andel av boligene gjennom en såkalt «tilvisningsavtale».
Det finnes ikke noen «Trondheim-modell» ennå, for det gjenstår en del detaljer. Blant annet må det tas stilling til hvor stor andel av boligene kommunen skal ha tilvisningsrett til.
– Husbanken, som skal gi grunnlån, vil ha synspunkter på dette. Dette er problemstillinger vi må komme tilbake til når vi skal meisle ut denne modellen, sier Schistad, og legger til:
– Dernest gjenstår det å se om det er utbyggere som er interessert i å være med på å realisere slike prosjekter.
