Arkitektnytt

Dette inntrykket sitter jeg igjen med etter den endelige avslutningen av en klagesak i henhold til plan- og bygningsloven (pbl). Saken dreier seg om fortetting i uregulert boligområde forholdsvis sentralt i en østlandsk bygdekommune. Med sine 12 500 innbyggere er den nær gjennomsnittet av norske kommuner. Jeg gjengir kortfattet noen hovedpunkter i saksinnhold og saksgang.

Manglende medvirkning
Den lokale eiendomsutvikleren og entreprenøren kjøpte en bebygget eiendom for å rive eksisterende enebolig og bygge en firemannsbolig. Med bistand av sivilarkitekt søkte han om rive- og byggetillatelse uten å søke om dispensasjon fra kravet i kommuneplanen om å utarbeide reguleringsplan før byggetillatelse gis, og fra bestemmelsene i pbl om maksimal byggehøyde. Samtlige naboer protesterte og stilte primært krav om at saken måtte gjøres til gjenstand for reguleringsplan slik at naboer og offentligheten for øvrig kunne oppnå medvirkningen som plan- og bygningsloven tar sikte på. En viktig begrunnelse var at prosjektet medførte 3–4 ganger økning av utnyttelsesgraden på den aktuelle tomten, eller minst en dobling i forhold til det vanlige i området, enten man nå regnet etter reglene for bebygget areal (BYA) eller tillatt utnyttelse (TU).

Konkrete analyser og vurderinger av prosjektets miljømessige og estetiske kvaliteter knyttet til størrelse, høyde, volumets hovedretning og materialbruken viste store avvik fra det eksisterende miljøet. Med iøynefallende plassering i terreng og landskap ville det bli skjemmende og generende. Det dreier seg blant annet om forskjellen mellom bebygget areal (BYA) 450 m² i to etasjer + under­etasje mot vanlig i strøket ca. 100 m² i én etasje og under­etasje. Det dreier seg også om forskjellen mellom et stort volum lagt på tvers av terrengfallet mot normalt langsetter. Et omfangsrikt valmet tak og teglfasader er også fremmede i det småskårne trehus-strøket.
Kommunen ga tillatelse og naboene klaget på vedtaket til fylkesmannen.

Saken ble imidlertid tatt opp til ny behandling i kommunen før fylkesmannen behandlet saken, etter så vidt jeg kan forstå i en viss forståelse med nettopp fylkesmannen. Dette skjedde sannsynligvis fordi man etter klagen innså at det forelå saksbehandlingsfeil og at vedtaket derfor i høy grad manglet legalitet. Uten å avvente fylkesmannens behandling søkte tiltakshaver om de nødvendige dispensasjonene, som ble gitt til tross for ytterligere presisert og underbygget klage fra naboene. Planutvalget (dvs. teknisk hovedutvalg) foretok ved 2. gangs behandling bare sandpåstrøing. Sakens realiteter ble ikke berørt, med unntak av mønehøyden.

Særlige grunner?
De opprinnelige vedtakene ble «legalisert» og saken ble «grei» – sett fra kommunens side. Men det er problematisk at kommunen ikke ga konkrete begrunnelser for dispensasjonene. Som særlig grunn for å gi dispensasjon fra plankravet anføres «at saken dreier seg om et eldre boligbygg som ønskes erstattet av et nytt boligbygg og at det ikke er noen konflikt gjeldende arealbruken i forhold til en prosent BYA som normalt ville blitt regulert i dette strøket». At det ikke er motstrid mellom forslaget og bruken som er forutsatt i kommuneplanen, kan vanskelig aksepteres som «særlig grunn», det er et høyst ordinært vilkår for å gi tillatelse. Samtidig er bruken av begrepet av erstatningsbolig villedende når det dreier seg om å erstatte ca. 60 m2 grunnflate med 450. Når vedtaket heller ikke redegjør fyldestgjørende for de faktiske «forhold på stedet og i saken», er det også vanskelig å akseptere hypotesen om hva «som normalt ville blitt regulert» som en særlig grunn.

Fordi vedtaket anførte generelle og til dels vage begrunnelser som «særlige grunner» for å gi dispensasjoner, ble saken påny påklaget til fylkesmannen. I sin endelige behandling (som ikke kan påklages) refererer fylkesmannen argumentene fra begge parter, drøfter kommunens begrunnelser og aksepterer dens generelle argumenter som særlige grunner til å gi dispensasjonene.

Hypotetisk
Som særlig grunn for dispensasjon fra plankravet sier fylkesmannen at det omsøkte prosjekt sannsynligvis vil ligge innenfor rammene av hva en eventuell regulering av det aktuelle boligområdet ville gitt, altså en høyst hypotetisk forutsetning. Betydningen av reguleringsinstituttet som medvirkningsform og -rett drøftes ikke. Men avslutningsvis uttaler imidlertid fylkesmannen, og slår seg selv på munnen slik, med en klar indirekte kritikk av kommunen: «Da en i fremtiden kan forvente tilsvarende søknader om fortetningsprosjekter innenfor sentrumsnære, men uregulerte boligområder, vil fylkesmannen sterkt anbefale at det utarbeides reguleringsplaner for slike områder.»

Altfor generell begrunnelse
I naboenes protester og klager ble det påvist konkrete negative estetiske konsekvenser av prosjektet ut fra skala, plassering i landskap, romdannende visuelle barrierevirkninger, materialbruk samt funksjonelle lys- og utsiktsforhold for beboerne i nabolaget. Enkelt oppsummert i etterkant: Prosjektet har et aggressivt, dominerende uttrykk i forhold til omgivelsene.

Fylkesmannen sa seg enig med den kommunale saksbehandler i «at tiltaket både i form, volum og materialvalg skiller seg fra det typiske estetiske uttrykket en har i nabolaget», men han aksepterer estetikken med en generell begrunnelse: «Fylkesmannen har vurdert prosjektet ut fra de fremlagte fasadetegninger og perspektivskisser og finner ikke at tiltaket er i strid med rimelige skjønnhetshensyn i seg selv eller i forhold til omgivelsene. En konkluderer derfor med at tiltaket ikke er i strid med plan- og bygningslovens § 74 nr. 2». Når begrunnelsen er så generell og lite knyttet til de faktiske forhold på stedet og i saken, åpner det for full vilkårlighet i saksbehandlingen etter § 74.2. I dag står nybygget der og bekrefter alle bange anelser.

Dersom denne saken er representativ for bygningsfaglig og juridisk nivå i gjennomsnittet av norske kommuner og hos fylkesmenn, er jeg alvorlig bekymret. På den ene siden er jeg bekymret for utviklingen av de bygde omgivelsene, og på den andre siden er jeg bekymret for rettssikkerheten til beboere og brukere av disse omgivelsene. Det er altfor enkelt å manipulere saker slik at de tilfredsstiller lovens formaliteter og dermed godkjennes, selv om sakens realiteter går på tvers av intensjoner og mål i lov, forskrifter og vedtatte planer.