Arkitektnytt

I en kommentar til artikkelen «–Ofrer kvalitet på boligproduksjonens alter» på arkitektnytt.no, mener utbyggerarkitekt Harald Martin Gjøvaag at arkitekter, forskere og planleggere er bakstreverske og opphengt i gamle dogmer om bokvalitet. Daniel Siraj i OBOS og Bård Schumann i Selvaag synes å være enige, jamfør angrepet på arkitekter og planleggere på OBOS-konferansen i fjor høst. Siraj og Schumann har sittet som utbygger-representanter i boligvekstutvalget. Her har de trolig bidratt til å styrke noen myter, og dette kan ha påvirket bokvalitetsutvalgets vedtak.

– Prisene i markedet går ned når vi bygger raskere

Dette mantraet brukes som argument for å bygge tettere og dårligere. Imidlertid viser både forskning og vanlig forretningsvett at prisene vil stige videre, uansett. Økning fra 3000 til 5000 boliger i året vil gi en liten demping i prisveksten. Men det vil fortsatt bli prisvekst!

Prisene stiger uansett når boligprodusentene bygger uten priskonkurranse seg imellom. I et uregulert marked der den eneste begrensningen er kjøpekraften hos boligkjøperne, bidrar også meglerkorpset med sine budrunder til prisstigningen. Og omvendt: hvis prisene synker, bremses også farten i boligbyggingen.

Forhenværende OBOS-direktør Martin Mæland poengterte at en årsak til den kraftige nedgangen i boligbyggingen i Oslo i 2013, var regjeringens krav om 15 prosent istedenfor 10 prosent egenkapital hos boligkjøperne. Boligprodusentene møtte dette kravet med forventning om lavere kjøpekraft, og skrudde dermed ned tempoet i boligbyggingen. Spørsmålet blir derfor hvordan det kan la seg gjøre å bygge både flere og rimeligere boliger når prisene stiger med 20 prosent, og ifølge seriøse økonomer vil fortsette å stige med 10 til 15 prosent i året.

– Offentlig saksbehandling er årsak til altfor lav boligvekst

På Ensjø har planene for 7000 boliger vært klare i over 12 år, mens det hittil er bygd ut cirka 2000 boliger. 4000 er ferdigregulert og ennå ikke bygd. Hovedårsaken er en fragmentert eiendomsstruktur med cirka 100 eiendommer og eiendomsmarkedet selv. Transaksjonshastigheten ved å omstille fra næring til bolig er lav.

Ensjø T-banesenter er ferdig regulert, men det vil ta år, om ikke tiår, å få komplettert senteret, fordi større deler av eksisterende bygg er utleid. Ensjø er et viktig eksempel, fordi den største boligveksten i Oslo nettopp skal foregå i slike større, sammensatte områder hvor mange grunneiere er involvert.

Det er bonanza på boligmarkedet, og prisveksten på boliger gjør at utviklere venter til «neste år» og leier ut det halvgamle industribygget på tomta i stedet for å utvikle den med boliger. Dette forsinker boligveksten mange ganger mer enn det som måtte forekomme av sommel i plan- og bygningsetaten (PBE). Siden 2010 har PBE halvert saksbehandlingstiden for innsendte reguleringssaker fram til offentlig høring. Uten at dette har ført til mer fart i boligbyggingen.

– Vi må senke kvalitet og størrelse på boliger for å få plass til flere boliger og rimeligere boliger (til folk flest)

Synspunktet finner nok gjenklang hos politikere som oppriktig ønsker seg en mer sosial boligpolitikk. Men dette er enda en myte. Det som reduseres i byggekostnader ved å bygge trangere boliger, spises opp av prisstigningen. Besparelsen ved å senke minstekrav til toromsleiligheter fra 40 kvadratmeter til 35 kvadratmeter har blåst bort i løpet av de tre-fire siste månedenes prisstigning i Oslo.

Man kan stappe flere små boliger inn på samme tomt, men hvordan skal flere små boliger i indre by, med 65 prosent ett- og toromsboliger fra før der leilighetsnormen gjelder, bidra til å øke boligveksttakten fra 3000 til 5000 i året?

Hvordan bygge nok boliger?

Byveksten i Oslo skal ifølge kommuneplanen følge fortettings- og bærekraftprinsipper. Byfortetting med kvalitet er en spennende og viktig oppgave for arkitekter og planleggere. Vi må bygge tettere, og Oslo har store boligvekstpotensialer. Mest i randsonene rundt indre by, med sin oppdelte eiendomsstruktur og sammensatte eierinteresser.

Denne utfordringen må løses med femti- eller hundreårsperspektiv, uavhengig av ideene til priskåte boligutbyggere.

Det finnes store muligheter for fortetting med by- og boligkvaliteter. Gjøvaag, og mange med ham, etterlyser større offentlige parker og byrom. Det er jeg enig i. Men han vil la det skje på bekostning av utearealnormen. Det mener jeg blir som å helle barnet ut med badevannet.

Eiendomsbasert og punktvis utbygging i indre by er positivt, men vi bør først og fremst utforske mulighetene for å lage tettere byer og knutepunkter i de store transformasjons- områdene (som Hovinbyen). Her må vi koble og kombinere utearealene for boligene med nye, urbane strøk, større offentlige rom, parker og plasser. Her er det store boligpotensialet for Oslo, men å realisere det representerer større utfordringer enn fortetting i indre by. Mens boligfortetting i indre by skjer i en attraktiv bygd by, skal det bygges både boliger og by i de nye randsoneområdene. Her kan Vulkan stå som et forbilde for utvikling av nye attraktive urbane knutepunkter og bysentra.

Vi bør se nærmere på utbyggersidens rolle i Oslo: I de fleste bransjer foregår det konkurranse som senker realprisene på produktene samtidig som kvalitetene stiger (dette skjer blant annet i IT-, bil-, sports-, kles- og innredningsbransjen). Men i boligbyggebransjen er det omvendt. I en situasjon hvor prisene stiger med over 20 prosent i året, tar utbyggernes representanter til orde for å senke bokvaliteten. Til alt overmål arrangerer de pompøse konferanser i Operaen der planleggere, arkitekter og andre blir angrepet for å forsvare kvalitet.

Dette er ikke noe vakkert syn, og det svekker bransjens troverdighet.