Arkitektnytt

En grunneier selger sin eiendom i et villastrøk til en utbygger. Området ligger omkring et knutepunkt for kollektivtrafikk og det er unison politisk enighet om at flere bør bo her. Området er derfor nylig regulert til fortetting, til tross for store lokale protester. Tomteutnyttelsen i området kan dermed økes fra 24 prosent BYA (BYA = BebYgget Areal, bebyggelsens fotavtrykk i terrenget ) til 30 prosent BYA, og det blir tillatt å bygge fire etasjer mot tidligere bare to. Eiendommen består av tre tomter; en tomt med et gammelt hus som skal bevares, en tomt med en nyere enebolig som skal rives, og en ubebygget tomt. Utbyggingspotensialet er klart definert i reguleringsplanen, og utbyggeren betaler grunneieren et tosifret millionbeløp for eiendommen.

 

Eksisterende hus

Bebyggelsen i området er frittliggende ene- og tomannsboliger i en eller to etasjer pluss loft og kjeller/sokkeletasjer, store og små hus bygget og påbygget i tidsrommet 1900 – 1990, med forskjellige fasader og materialer, med forskjellig takform og takvinkel; saltak, valmtak, mansardtak og pulttak. Et utrolig mangfold av former, delvis i skjul av store trær, vitner om stor oppfinnsomhet og ønske om sette sitt personlige preg på boligene. Fellesnevneren er at alle husene har skråtak, de fleste tekket med takstein, noe som bidrar til identitet og et felles preg.

 

Spilleregler

Utbyggeren vet at fortetting i villastrøk skaper konflikter, og ønsker å tilpasse utformingen av den nye bebyggelsen til den eksisterende ved å bruke skråtak. Utbyggerens arkitekt skisserer bebyggelse i flere alternativer med ulike skråtaksformer. I reguleringsplanen er det bestemt at maks gesimshøyde (høyden fra terreng til takets overside i ytterveggens forlengelse) skal være 10 meter, og maks mønehøyde (takets høyeste del over terreng) skal være 14 meter. Hvis taket er flatt er maks gesimshøyde i reguleringsplanen 13 meter, og den øverste etasjen skal ikke utgjøre mer enn 70 prosent av nest øverste etasjes areal. Oversatt til bygninger betyr dette tre etasjer pluss loftsetasje ved skråtak, og tre etasjer pluss inntrukket fjerde etasje med takterrasser ved flatt tak, cirka 20-22 leiligheter med heis, peis og garasje i kjelleren.

 

Arkitektens tanker

Arkitekten skisserer bebyggelse med en husbredde på cirka 13 meter for å utnytte eiendommen maksimalt. En slik husbredde gir en bygning med tre etasjer pluss loft og saltak uheldige proporsjoner. Veggene blir liksom for høye i forhold til taket, som får for liten reisning, omtrent som for typiske låvebygning på landsbygda. En bruksmessig ulempe er at loftsetasjen må ha takvinduer for å få nok dagslys. De fleste arkitekter liker derfor ikke å tegne saltak på så brede hus, og det gjelder også for utbyggerens arkitekt. En takflate med to pulttak vil derimot dele det brede huset i to bygningsvolumer, slik at dimensjonene passer bedre med de eksisterende husene som er 6-9 meter brede. Denne takformen liker arkitekten godt, den har noe ekte og enkelt ved seg, og gir husets femte fasade en fin reisning mot himmelen. Lyset slipper inn gjennom høytsittende vinduer i spranget mellom den høye og lave takflaten. Arkitekten tegner bebyggelsen som to bygninger med doble pulttak, som legges frem for Plan-og bygningsetaten (PBE) til konfirmasjon i en såkalt forhåndskonferanse før nabovarsling og søknad om byggetillatelse.

 

Plan- og bygningsetatens dom

Men PBE godtar ikke doble pulttak, fordi denne takformen ikke har møne, men bare gesimser, og siden maks gesimshøyde er 10 meter, kan den høyeste gesimsen på det doble pulttaket derfor ikke være høyere enn 10 meter. Se illustrasjon av takformer. Bygningen kan derfor med dobbelt pulttak etter PBEs mening bare oppføres i to etasjer loftsetasje. Forstå det den som kan! Hvis utbyggeren ønsker tre etasjer pluss loftsetasje med doble pulttak må han søke om dispensasjon fra reguleringsplanen.

 

Dispensasjon er et av de ordene som utbyggeren frykter mest, fordi det vanligvis medfører 3-9 måneder ekstra saksbehandlingstid i PBE. Dessuten skal eventuelle klager behandles av politikerne i Byutviklingskomiteen før de behandles av Fylkesmannen, og det tar ytterligere 6-12 måneder. Arkitekten forsøker å få byråden til å overprøve PBEs tolkning av høydekravene til doble pulttak, uten resultat.

 

Arkitekten forsøker også to vinkelbygninger med inntrukne saltak som gir bedre lysforhold for loftsleilighetene. Men utbyggeren har kjøpt og betalt tomten, rentene løper og prosjekterings- og advokatkostnadene stiger, en usikkerhet om takformen har utbyggeren ikke råd til å leve med. Han bestemmer at den nye bebyggelsen skal ha flate tak. Arkitekten finner at et det er best å tegne tre hus for å redusere størrelsesforskjellen mellom eksisterende og nye hus, selv om det gir mindre plass til et stort, åpent, felles tunrom.

 

Helhetlig preg – når?

PBE har ingen betenkeligheter med flate tak. I reguleringsbestemmelsene har de en egen paragraf om strøkstilpasning: «Ny bebyggelse skal mht volum, materialbruk og fargesetting utformes slik at området samlet fremstår med et helhetlig preg». Man må spørre seg om når et slikt helhetlig preg skal fremstå: I dag – og om fem år, med overvekt av skråtak, eller i en fremtidig situasjon om kanskje 30 år med overvekt av nye hus med flate tak?

 

Og i mellomtiden? Er det mulig å tenke seg et fremtidig helhetlig preg når man ikke vet hva dette preget blir? Vil ikke den eneste muligheten være å tilpasse seg et helhetlig preg som allerede finnes i dag ? Det er nærliggende å anta at PBEs definisjon vil ødelegge strøkets nåværende helhet og identitet.

 

Det enkleste for arkitektene

Det er også slik at arkitektene ofte selv velger bort skråtakene og tegner hus med flate tak. Saksbehandlingsregler og dokumentasjonskrav er blitt så kompliserte at det ikke blir tid til å skape nye taksformer som ligner på eksisterende skråtak. Det er så mye enklere å tegne hus med flate tak, hvor taket er bare en strek øverst på fasadene. Og det er betydelig vanskeligere å planløse en loftetasje med skråtak enn en etasje der alle rommene har samme høyde. Resultatet blir ofte det mange kaller «firkanta kasser» uten særlig oppfinnsomhet og karakter. Med PBEs velsignelse.

 

At nye hus ikke skal være kopier av gamle er de fleste arkitekter enige om. Men at det overhodet ikke behøver å være noen form for likhet ved fortetting er å gå til den motsatte ytterlighet. Vi trenger ikke så stor ulikhet for å kunne lese hvilken tidsepoke et hus er fra. Vindustyper, utforming av fasader og detaljer og takformer er tilstrekkelig for å tidfeste huset. At alle hus har skrå takformer vil bidra til at områder med 1–4 etasjes bebyggelse «samlet fremstår med et helhetlig preg».

 

Vei til fremtidig helhet?

Fugleperspektivene illustrert hvordan bebyggelsen kunne ha blitt med to bygninger med dobbelt pulttak, og hvordan den ble bygget – med tre bygninger med flate tak. Varianten med to vinkebygninger og inntrukket saltak på loftsetasjen er også tegnet. Alle alternativene har samme bygningsvolum. Går veien til helhet ved fortetting av villastrøk gjennom flate eller skrå tak?