Arkitektnytt

Prosjektet Vannkanten trinn 2, i Urban Sjøfront Stavanger, legges nå ut for salg. Det trengs en god økonomi for å kjøpe bolig her, skriver Per Th. Grimnes. Foto: Kruse Smith Bolig

Dette skriver sivilarkitekt Tore Lange med flere, i et åpent brev til kommunalministeren, gjengitt i Arkitektnytt nr. 11 i fjor. Brevet slår fast at det i storbyene bygges for få boliger og til en altfor høy pris. Dette påvirker i sin tur både bruktmarked og leiemarked og stadig flere, særlig unge, kommer til kort. Brevet går lite inn på hvorfor boligproduksjonen er såpass lav. Etter min mening ligger forklaringen i den utbyggingspolitikk som praktiseres. Jeg vil utdype dette med noen betraktninger knyttet til Stavanger.
Stavangerregionen har ekstrem mangel på boliger.

Her på Nord-Jæren har vi et sammenhengende byområde som vi planleggere kaller Storbyområdet. Det strekker seg inn i kommunene Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg. Her bor det vel 225 000 mennesker, og veksten er årlig 2 til 3 prosent. Vi har ekstrem boligmangel. Nylig møttes toppolitikerne for å drøfte hva som kan gjøres for å øke boligproduksjonen. De besluttet å utarbeide et felles boligprogram. Konkrete virkemidler ble det talt lite om. Det er rimelig å tro at en for å lykkes må ty til andre virkemidler enn de som i dag rår grunnen, og som på langt nær har bygget boliger nok.

Mangel på boliger plager oss alvorlig, særlig dem som vil bosette seg i Stavanger, og det er mange i en region med så sterk vekst. I media kappes «forståsegpåere» om å forklare hvorfor det er blitt slik, og hvor uheldig det er. Imens må familier uten to gode inntekter stadig oftere bosette seg utenfor Stavanger. Lenge var det tilstrekkelig å dra til Sandnes. Nå meldes det at prisboomen også har nådd Bryne, og mer alvorlig, stadig flere skyr vår region og finner seg jobb og bolig annet sted. Det ryktes nå at deler av næringslivet vurderer å flytte etter!

Kanskje burde den ellers så kloke Kåre Willoch forutsett en slik utvikling da han som statsminister la til rette for et fritt boligmarked. Regjeringen sidestilte kort og godt boliger med andre varer i markedet. Boligbyggerne skulle bygge de boliger folk trengte, og konkurransen skulle balansere det hele til folkets beste. Men slik gikk det ikke.

Et mettet boligmarked er boligbyggernes mareritt. Boligbyggerne vet at mangel på boliger driver prisene opp. De vet også at det i regioner med vekst er mange nok som har råd til å kjøpe dyre boliger bare tilbudet tilpasses dem med høy inntekt, og at det ikke bygges for mye. Fasiten ser vi i Stavanger, utbyggerne bygger bare halvparten av de boligene byen trenger. Da kan utbyggeren tillate seg å betale drøyt for en god tomt, gasse seg med litt ekstra takhøyde, gjerne et ekstra våtrom og selvsagt fliser fra gulv til tak. Boligene blir garantert solgt, om det da ikke bygges for mange. Langt mer krevende og mer risikabelt blir det om en umaker seg med å bygge for de mindre bemidlede. Derfor blir det ikke gjort. Når boligbyggerne spørres om hvorfor det ikke bygges nok boliger i Stavanger, kommer alltid de samme svarene: Mangel på planer, lang saksbehandlingstid, knapp tomtetilgang, en hysterisk jordvernpolitikk. Alt dette er unnvikende manøvrer. Sannheten er at boligbyggerne overhodet ikke ser seg tjent med å dekke boligbehovet. Et mettet boligmarked er boligbyggernes mareritt.

I tillegg til de boligbyggere som i dag er i markedet, trengs det derfor et apparat som ikke primært drives av utsikt til profitt, men med en klar målsetting om å bidra til et balansert boligmarked. Oppgaven blir i hovedsak å bygge for alle dem som i dag kommer til kort i boligmarkedet. Den største gruppen er unge i etableringsfasen.

Vi trenger nye utbyggingsmodeller.

Før Kåre Willoch praktiserte vi i Norge en sosial boligpolitikk, holdt oppe av et betydelig offentlig engasjement. Deler av dette må gjenopplives. Det betyr at stat og kommune må se sitt ansvar og innta en langt mer aktiv rolle enn vi har sett de siste tiårene.

Under et besøk i Nederland ble jeg presentert for en interessant modell som fungerte godt hos dem. Tiltakshaver, som regel en kommune, utarbeidet et konkurransegrunnlag som redegjorde for kommunens ytelser og ga prosjektrammer som ønsket antall og type boliger, tid for ferdigstillelse, og viktigst, salgspris for til eksempel 70 prosent av boligene. Resten kunne selges til den pris som var mulig å oppnå. Ofte forbeholdt kommunen seg rett til å kjøpe et mindre antall boliger for vanskeligstilte, som tiltak mot ghettofisering. Den boligbyggeren som tilbød flest kvaliteter innenfor de gitte rammene, fikk kontrakten.

Det ville være interessant å prøve en slik modell hos oss. Denne kunne utvikles i samråd med byggebransjen, men måtte iscenesettes av kommunen. I regi av et kommunalt tomteselskap praktiserer allerede Sandnes en modell som likner den nederlandske. De produserer 20 prosent billigere enn bransjen for øvrig.

Det blir spennende å se hva kommunene på Nord-Jæren vil komme opp med av konkrete virkemidler for å øke boligproduksjonen, og vanskeligere – sikre en andel boliger som i pris er tilgjengelige for folk i etableringsfasen. Dersom drøftingene fortsatt kommer til å dreie seg primært om tomtetilgang, tomteutnyttelse, byggehøyder og saksbehandlingstid, kommer vi garantert ikke til å se nevneverdig bedring.

Per Th. Grimnes har fulgt boligproduksjonen i Stavanger i flere tiår, først som leder av Asplan Stavanger, senere som ansvarlig for Stavanger kommuneplan.